Nos primeiros nove meses do ano, o investimento em imobiliário comercial somou 1.050 milhões de euros em Portugal, valor que apresenta uma quebra na ordem dos 46% face ao mesmo período de 2022, apura a JLL no seu mais recente Market Pulse, relatório onde analisa trimestralmente o desempenho do mercado imobiliário português nas áreas de investimento e ocupação.
A quebra resulta, de acordo com a consultora, de uma postura mais cautelosa dos investidores e de um atraso na concretização de muitas operações, reflexo da crescente incerteza devido ao quadro macroeconómico e geopolítico, numa tendência que é global e que está a afetar também Portugal.
Para Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal, “os resultados do terceiro trimestre não surpreendem. Os ciclos económicos afetam o mercado imobiliário e o final do primeiro semestre já deu sinais de abrandamento na atividade transacional de ocupação e investimento. Apesar da pressão inflacionista estar a aliviar e do BCE não ter subido os juros na última reunião, continua a haver muita incerteza em relação à evolução macroeconómica e em como os consumidores de imóveis, sejam empresas sejam famílias, e a banca se vão adaptar. Naturalmente que isso coloca os operadores em alerta e aumenta os níveis de cautela, atrasando decisões, reformulando planos e reajustando processos. Este é um sentimento que predomina a nível global e não apenas em Portugal. Em reflexo do percurso que fizemos nos últimos anos, somos um mercado de exposição internacional e não somos imunes às tendências que afetam as estratégias de alocação de capital. Não é uma questão de perda de atratividade ou de fragilidade dos nossos indicadores de desempenho”, explica o responsável a JLL em Portugal.
Pedro Lancastre considera que isso é visível também na ocupação escritórios, ”uma área onde temos seguido a tendência europeia de retração de atividade num quadro de desafios macroeconómicos acrescidos”.
Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL, nota que “de qualquer forma, nos escritórios e na habitação, principalmente, o principal impacto desta envolvente mais pressionante tem sido observado na perda de volume, realizando-se menos transações do que na média dos anos anteriores. Os indicadores de valorização, ou seja, os preços e as rendas, têm-se mantido estáveis ou até crescido, com ajustes apenas em segmentos e localizações mais secundárias”.
Market Pulse
De acordo com o relatório Market Pulse da JLL, no terceiro trimestre deste ano, os preços de venda da habitação em Lisboa mantiveram-se estabilizados em 4.580 euros o metros quadrado, enquanto no Porto os 3.020€/m2 apresentam uma contração marginal de 2% face ao período homólogo. Nos escritórios, sem prejuízo de uma quebra no take-up de 70%, Lisboa segurou a renda prime em 27€/m2, ao passo que o Porto, onde a absorção reduziu 10%, regista um ligeiro acréscimo da renda prime para 19€/m2.
Em relação aos restantes segmentos, Joana Fonseca explica que “a logística mantém um bom desempenho, que é pressionado apenas pelas limitações da oferta disponível”, razão pela qual as rendas voltaram a crescer em quase todas as zonas no terceiro trimestre, apesar de uma ligeira quebra nos níveis de absorção. A renda mais elevada na região de Lisboa é atingida no eixo Carnaxide-Alfragide e Lisboa-cidade, em 6,25 euros metro quadrado. No eixo Norte do Porto atinge os 4,75 euros o metro quadrado.
Os sectores de hotelaria e retalho, que foram os mais afetados pela pandemia, “seguem em rota de recuperação”, apesar dos desafios macroeconómicos. “Os fluxos turísticos voltaram a estar alinhados com o melhor ano pré-Covid, garantindo diárias e retornos históricos, ao passo que, no comércio, os retalhistas continuam a procurar lojas, num momento em que, apesar da perda de poder de compra das famílias, as vendas a retalho sustentam os níveis de 2022”, detalha Joana Fonseca.
Na hotelaria, num contexto de ocupações médias superiores a 70%, as diárias médias romperam máximos de 167 euros em Lisboa e 129 euros no Porto, enquanto o RevPAR estabeleceu um recorde de 123 euros em Lisboa e manteve o máximo de 2019 no Porto, em 91 euros.
No retalho, face à resiliência do consumo, a procura de lojas aumentou, incrementado as rendas em praticamente todos os formatos. Os valores prime atingiram os 135 euros o metro quadrado no comércio de rua em Lisboa (Chiado), os 75 euros o metro quadrado no comércio de rua do Porto (Rua de Santa Catarina) e os 130 euros o metro quadrado nos centros comerciais prime.
Para Pedro Lancastre, “o comportamento das rendas e preços num quadro de adversidade macroeconómica comprova que temos um mercado maduro, com uma base sólida de procura, mas também que continuamos a enfrentar um problema grave de falta de oferta, que sustenta os níveis de valorização num momento de quebra de atividade”. Contudo, na sua perspetiva, o “mais preocupante é que não se veem soluções de incentivo que permitam estimular o crescimento da oferta a curto e médio-prazo, especialmente na habitação, onde a falta de imóveis tem estado na base do encarecimento do mercado e restringido o acesso de muitos consumidores. A criação de nova oferta tem de ser feita pelos privados, mas há que criar condições para que estes investimentos sejam concretizados”, defende o CEO da JLL Portugal.
“Quanto o remanescente do ano, é difícil traçar perspetivas”, diz, por seu turno, Joana Fonseca. “Sabemos que, apesar de algum alívio no crescimento da inflação e no aumento dos juros, não estamos ainda em terreno de estabilização destes indicadores e não podemos estar certos de como vão evoluir. Este é um cenário de grande incerteza que abala a confiança dos investidores e em que efetivamente há uma redução dos rendimentos disponíveis das famílias e maiores dificuldades de acesso a financiamento. Contudo, há uma outra coisa que sabemos: o mercado imobiliário é muito resiliente e já deu provas da sua capacidade de enfrentar conjunturas adversas com sucesso”, termina esta responsável.
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