A CBRE Portugal antecipa que o volume de investimento no sector imobiliário deverá aumentar cerca de 12,5%, em 2024.
Após um ano em que se registou uma quebra de volume de investimento na ordem dos 54%, a consultora adianta que, este ano, o investimento terá um aumento que poderá significar um volume entre 1,6 mil milhões de euros e 1,8 mil milhões de euros.
Em 2023, os sectores que marcaram as transações de maior volume foram a hotelaria e o retalho e, este ano, espera-se que estes mantenham um bom nível de investimento. No caso do sector hoteleiro, a maior parte dos projetos em “pipeline” situa-se no Algarve, embora 25% diga respeito à zona de Lisboa. Já no retalho, os centros comerciais e supermercados são as categorias que representam a maior parte do investimento em “pipeline” para este ano.
A consultora chama ainda a atenção para os ativos alternativos, que têm vindo a crescer, em especial a área das residências de estudantes. Entre 2016 e 2022, este sector representava cerca de 8% das transações, em 2023 representou 13% e, em 2024, projeta-se que represente 18% do volume de investimento.
No contexto económico nacional, espera-se uma descida no que diz respeito à inflação, com as taxas de juro a estabilizar e também um decréscimo da dívida pública e do défice. Apesar disso, continuam a existir riscos associados, tais como um “outlook” global com baixo crescimento, como consequência das atuais condições geopolíticas, e ainda o risco de alguma instabilidade devido às eleições de março.
Escritórios
No sector dos escritórios, para 2024, prevê-se que o primeiro trimestre seja um dos mais fortes de que há registo em termos de ocupação. É expectável que, em 2024, o “take-up” a nível nacional atinja os 200 mil metros quadrados com cerca de 150 mil metros quadrados em Lisboa e 50 mil metros quadrados no Porto, o que significa um crescimento de 25%, face ao ano anterior. Prevê-se que as rendas tenham uma tendência de estabilização, ainda que possam ser observadas ligeiras subidas.
A CBRE destaca, ainda, a performance ESG como um dos critérios que serão mais procurados pelos ocupantes e investidores. Desta forma, a consultora prevê que este segmento continue com níveis saudáveis, uma vez que a maioria das empresas pretende que exista um equilíbrio misto entre o escritório e o trabalho remoto.
Sector logístico
O sector logístico continua a ser impactado por uma enorme escassez de produto, o que o impede de acompanhar a tendência de crescimento exponencial verificada noutras realidades europeias. No entanto, Portugal tem-se posicionado como uma opção atrativa para o sector industrial.
Para 2024, a CBRE prevê um “take-up” de 400 mil metros quadrados em Portugal e uma procura por espaços em zonas alternativas como Famalicão, Santo Tirso, Valongo, Malveira, Benavente, Grândola, Sines e Algarve, motivado pela falta de espaço nas zonas mais tradicionais. Também neste sector, a sustentabilidade permanece como um pilar importante. A logística de proximidade terá um crescimento acentuado, motivada pelo comércio online.
Hotelaria e retalho
A hotelaria foi, a par do retalho, um dos sectores estrela em 2023 e tudo indica que em 2024 esta performance se vai manter. Os proveitos totais em alojamentos turísticos, até ao mês de novembro, foram de 5.700 milhões de euros, o que representa um crescimento de 20% face ao período homólogo de 2022.
O retalho registou um dinamismo acentuado no retalho de rua, com 159 aberturas, e nos centros comerciais, com um aumento das vendas em 11%, devido também a novas marcas a entrar no mercado português e à expansão notória de marcas que já operavam a nível nacional.
Para 2024, espera-se que as vendas a retalho decresçam cerca de 0,6%, depois de um crescimento de 1,8% em 2023. No entanto, para 2025, prevê-se um crescimento de 1,2%, nas vendas a retalho, face ao ano anterior, que chega com um ano de atraso em relação à zona euro.
Ainda no retalho, tudo indica que os retail parks serão a estrela do sector para os investidores e promotores, não só pela boa performance, como pelos projetos se situarem fora dos principais centros urbanos, o que potencia o seu crescimento.
Outras previsões
No âmbito dos sectores alternativos, o sector de PBSA (purpose built student accomodation) foi o que registou maior capacidade de atração de investimento em Portugal. Porém, o sector de armazéns para utilização privada e o das residências sénior dão sinais de atividade e posicionam-se como relevantes opções de investimento em 2024.
Existe uma grande falta de oferta de camas para estudantes em Portugal e a maioria do stock está concentrada em Lisboa e no Porto, o que não reflete a estrutura atual do sistema de ensino superior português. Em “pipeline” está o aumento de 4.200 camas a adicionar às 9.500 camas existentes, pelo que o sector demonstra bons indicadores de performance.
Também o self-storage tem demonstrado uma elevada procura, devido à redução de espaço residencial. Portugal, em comparação com outros países europeus, tem uma elevada falta de oferta. No entanto, a CBRE tem vindo a observar um crescimento exponencial, esperando, em 2024, uma adição de oito mil metros quadrados ao stock, o que corresponde a 16% do stock atual.
Até 2050, prevê-se um aumento de 20% na população sénior em Portugal, pelo que o segmento de Senior Living e Healthcare é uma boa aposta para investidores, o que se traduzirá numa recuperação deste sector, com um investimento superior a 200 milhões de euros. Para a próxima década, a consultora espera um dinamismo superior aos anos anteriores, fruto de políticas públicas como o PRR e também devido à pressão sob o SNS.
Dentro do segmento de “living”, sabe-se que se deu um crescimento da população urbana, enquanto o tamanho médio do agregado tem vindo a diminuir, o que vai resultar num aumento da procura. O aumento dos custos de construção em 2023 abrandou, no entanto, a nova oferta em construção representa cerca de 80% do período pós crise financeira, mas ainda assim está cerca de 55% abaixo do período de crise financeira, o que resulta numa exacerbada falta de oferta.
Esta falta de oferta aumentou os valores de aquisição e arrendamento, que não se prevê que diminuam em 2024. Os sectores de BTR (build to rent) e PRS (private rented sector) podem fazer face à crescente procura. Apesar de em Portugal apenas 30% das casas ser arrendado, existe uma tendência para que este valor aumente, devido aos novos fatores que determinam a procura, como a flexibilidade, que é oferecida em soluções de arrendamento.
Sustentabilidade
Por fim, a sustentabilidade tornou-se um fator central em qualquer estratégia de investimento no âmbito do mercado imobiliário. O fosso entre o produto Brown discount e Green premium tem vindo a acentuar-se e os ocupantes estão disponíveis para pagar um maior prémio de renda em função de mais elevados níveis de certificação e sustentabilidade do produto que arrendam.
De acordo com um estudo da CBRE, a certificação resulta num aumento de 7% de rendas em escritórios e tem-se demonstrado como um fator relevante para diminuir a taxa de disponibilidade. Assim, a consultora prevê que a componente social ganhe cada vez mais terreno em matérias de ESG, muito alavancada em “amenities” de conforto e experiência do consumidor.
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