No final de 2023, o mercado de investimento imobiliário português somou um total de 1,6 mil milhões de euros, número que representa uma quebra de 50% face ao ano transato. Este cenário revela que Portugal seguiu a trajetória do continente europeu, que registou um decréscimo acentuado nos volumes de investimento. Fatores como as elevadas taxas de inflação, o aumento do custo da dívida e desencontro de expectativas do preço de venda entre compradores e vendedores estão na base da quebra da atividade.
Os processos de tomada de decisão mais lentos, diretamente influenciados pelos riscos de uma realidade macroeconómica instável, resultaram numa diminuição natural de transações afetando, em particular, operações com tickets de investimento mais elevados ou que envolvem ativos secundários com maior risco associado.
Em 2023, à exceção do segmento de retalho e de “hospitality”, todos os restantes observaram descidas expressivas nos seus volumes de investimento relativamente a 2022. O segmento de retail, com um volume total de investimento 42% acima do observado em 2022 e representando 38% do volume de investimento total, destaca-se enquanto segmento mais resiliente em 2023.
Centros comerciais e retail parks, “stand-alones”, superfícies de distribuição alimentar e lojas de rua foram os formatos que captaram um maior interesse dos investidores. A venda do Portfolio Amália à LCN Capital Partners, por 150 milhões de euros, e, já na reta final do ano, a venda de cinco retail parks pela Mitiska ao suíço Partners Group, por um valor estimado de 100 milhões de euros, protagonizaram as duas maiores transações do ano.
Por sua vez, o investimento em “hospitality” cifrou-se nos 571 milhões de euros. Com os principais indicadores de desempenho a ultrapassarem os números pré-pandemia, o sector assumiu-se como fundamental para o dinamismo da economia nacional, atraindo um forte interesse de investidores internacionais. A venda do Portfolio Hotéis Dom Pedro, por 250 milhões de euros, à Arrow Global constituiu-se como a maior transação do ano.
De importante menção é o facto de que, pela primeira vez, o investimento nos denominados segmentos alternativos ter ultrapassado o volume de investimento observado em segmentos estrela e mais tradicionais, como é o caso do segmento de escritório. Para tal resultado, contribuiu o investimento cifrado em mais de 100 milhões de euros em residências de estudantes localizadas em Lisboa e Porto.
Origem do capital
Em 2023, foram fechadas 79 transações de investimento, 54% das quais assinadas por investidores nacionais que representaram 30% do volume total de investimento imobiliário, com fundos de investimento imobiliário, “family offices” e investidores privados a direcionarem o seu capital para a aquisição de ativos nos segmentos de retalho, “hospitality” e escritórios.
Já o capital “cross-border” totalizou um volume de investimento de 1,1 mil milhões de euros, principalmente direcionado para os segmentos de “hospitality”, retalho, “healthcare” e “student housing”.
Outlook 2024
A recuperação do mercado de investimento em 2024 está diretamente interligada com o momento em que se iniciar a descida as taxas de juro, conduzindo a uma maior estabilidade dos indicadores económicos e ao aumento dos índices de confiança dos agentes.
As previsões apontam para seis descidas de juros de 25 pontos base em 2024, a iniciar no final do primeiro trimestre, o que conduzirá certamente os investidores a adotarem novas estratégias que integrem um cenário macrofinanceiro mais favorável. Uma diversificação do risco direcionada para segmentos alternativos deverá ser a estratégia a utilizar pelos investidores, a par do crescente interesse nos segmentos de “hospitality” e “retail”.
Principais desafios
Um cenário macroeconómico dominado pela incerteza será um dos principais desafios deste ano, a par das tensões geopolíticas que se verificam num contexto global. Por sua vez, as constantes alterações legislativas e de domínio fiscal, aliadas a uma instabilidade governamental, constituem-se também como fatores desafiantes para o ano de 2024.
Paulo Silva, Head of Country, Savills Portugal, afirma que “os volumes do investimento imobiliário registados em Portugal encontram-se em linha com declínio médio de 50% na Europa, resultado dos desafios relacionados com o contexto inflacionário, do aumento das taxas de juro e da correção em alta das rendibilidades exigidas pelos investidores. Por outro lado, um ajustamento de preços mais lento face à realidade de outros países europeus dificultou também a canalização do investimento para o mercado nacional. Para 2024, e após o período de eleições legislativas que se aproxima, espera-se uma estabilização do mercado, nomeadamente a partir do segundo semestre do ano, com os investidores a adotarem estratégias de diversificação da sua carteira de forma a controlarem o seu nível de exposição ao risco. Apesar dos desafios existentes, Portugal deve tirar partido dos seus pontos fortes para atrair investimento estrangeiro, que foi responsável por mais de 85% do sector na última década” .
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