A JLL divulgou as estimativas para o fecho de 2020 no mercado imobiliário português, sublinhando que este foi um sector bastante resiliente no contexto da crise pandémica. A par do comportamento de estabilidade dos preços e das rendas na maioria dos segmentos, o mercado manteve um volume de transações elevado, estimando-se 2,6 mil milhões de euros investidos em imobiliário comercial e outros 24 mil milhões de euros em compra de habitação.
Em ambos os casos, trata-se do terceiro melhor ano de sempre do mercado. Recorde-se que, em 2019, foram transacionados 3,240 mil milhões de euros em imobiliário comercial e 25,1 mil milhões de euros em residencial e, em 2018, foram transacionados 3,356 mil milhões de euros em imobiliário comercial e 24,1 mil milhões de euros em residencial. “O ano começou a todo o gás nos diferentes segmentos do mercado e, não fosse a proliferação da Covid-19, 2020 teria sido o melhor ano de sempre para este sector, quebrando novos recordes”, comenta Pedro Lancastre, diretor geral da JLL. “Esta situação totalmente inesperada, de contornos desconhecidos e inéditos, veio impor um ritmo disruptivo em todas as esferas da nossa vida, com um impacto muito profundo na economia e, também, no mercado imobiliário. Contudo, depois de um segundo trimestre de pânico num quadro de absoluto desconhecimento, o terceiro trimestre foi trazendo normalidade ao sector, com as transações a acontecerem, e o quarto trimestre foi já marcado por uma maior confiança e o regresso de muitos investidores ao ativo, também porque a vacina deixou de ser uma miragem para passar a ser uma realidade”, acrescenta.
Portugal no radar dos investidores
No investimento comercial, estima-se um volume de 2,6 mil milhões de euros. Apesar da quebra de cerca de 20% face a 2019, 2020 assinala, assim, o terceiro melhor ano de que há registo em Portugal ao nível do investimento em imobiliário comercial. “Portugal mantém-se no radar dos investidores internacionais, pois continua a apresentar os fundamentais que antes os atraíam. Não obstante, o capital local, proveniente dos fundos de investimento imobiliário abertos e dos fundos de pensões, esteve bastante mais ativo”, nota Fernando Ferreira, Head of Capital Markets da JLL.
O responsável explica que os escritórios foram um dos ativos mais apetecíveis, pois mantiveram uma boa procura mesmo na pandemia, ao passo que o retalho sofreu maior escrutínio por parte dos investidores, “devido ao impacto da pandemia na livre circulação dos consumidores, o que provocou uma quebra na performance de muitos ativos deste segmento, especialmente no que respeita os centros comerciais”. Por outro lado, o mercado residencial tem tido forte procura, incluindo os ativos para arrendamento de longo prazo, mais conhecido por Multifamily, no qual a falta de produto acabado e pronto a funcionar tem atrasado alguns processos de compra e venda. Outro segmento com muita procura, mas com falta de produto para satisfazer o apetite dos investidores é o sector industrial e de logística.
“Boom” do e-commerce leva a maior procura na logística
Efetivamente, o segmento de industrial e logística tem mostrado um comportamento em contraciclo, com um aumento expressivo da procura devido ao “boom” do e-commerce durante a pandemia. “Esta situação identificou novos ‘players’ e novos negócios, fazendo aumentar a necessidade de novas unidades de armazenamento, especialmente as chamadas ‘last mile’, ou seja, as que estão mais próximas dos pontos de venda. No entanto, este é um mercado com poucas opções de oferta, sobretudo para áreas superiores a 10 mil metros quadrados, o que acaba por pressionar os níveis de ocupação”, nota Mariana Rosa, Head of Office/Logistics Agency & Transaction Management, da JLL. “Os investidores estão muito atentos a este segmento e perspetiva-se que a atual escassez de instalações modernas de qualidade venha a ser colmatada com o arranque de projetos em ‘pipeline’, que só na área metropolitana de Lisboa se estima ser de 340.500 metros quadrados nos próximos anos”, conclui.
Pandemia afeta sector do retalho
Já o retalho foi um dos sectores mais afetados pela pandemia, refletindo todas as limitações impostas, com impacto quer nos centros comerciais, quer no comércio de rua, registando-se uma redução de 5% a 10% nas rendas prime no primeiro semestre. “No início da pandemia, o retalho sofreu muito pela diminuição de vendas devido ao confinamento imposto aos portugueses e à falta de turistas a visitar o país. A restauração foi das áreas mais afetadas, mas sectores como o de decoração e bricolage, além do desportivo, beneficiaram das tendências que nasceram do ‘lockdown’. No retalho de rua, há também uma nota positiva para o comércio de conveniência e de proximidade”, explica Patrícia Araújo, Head of Retail da JLL. “Os centros comerciais sofreram mais no início da pandemia, devido à desconfiança do consumidor em frequentar espaços fechados, mas têm tido cada vez mais afluência, uma vez que a ida ao centro comercial se mostrou bastante segura, visto terem sido tomadas todas as precauções necessárias para a segurança dos seus visitantes por parte dos proprietários dos centros e das próprias marcas. No que se refere especificamente à procura de espaços de retalho, desde setembro que se registou uma atividade mais positiva, quer pelas perspetivas relativamente à vacina, quer pela proximidade do Natal”, comenta Patrícia Araújo.
Perspetivas para 2021
De acordo com Pedro Lancastre, o mercado de investimento imobiliário, quer na vertente de aquisição para rendimento quer na vertente de promoção/desenvolvimento, vai continuar muito dinâmico em 2021. “Existe muita liquidez no mercado e, além dos investidores tradicionalmente interessados em imobiliário, as baixas taxas de juro vão direcionar novo capital para este segmento. Ao mesmo tempo, o mercado português mantém os seus fatores distintivos de atratividade”, explica.
Na sua perspetiva, Portugal, com as características que tem, pode atrair cada vez mais talento e, por conseguinte, mais empresas, podendo ainda ser um “hub” importante para muitas pessoas que passarão a trabalhar de casa ou a estar em teletrabalho.
Por outro lado, na habitação, a par dos usos tradicionais, estão a emergir projetos para novas ocupações como as residências seniores ou de estudantes, onde o arrendamento é o segmento alvo de investimento institucional. “Outros sectores, como os escritórios e o retalho, especialmente, estão num momento de grande transformação, tendo de lidar com a dualidade conveniência/experiência. Este tipo de imóveis terá de se reinventar, garantindo muito mais do que a conveniência aos seus utilizadores. O espaço físico será um elemento chave para proporcionar uma experiência às pessoas, quer sejam consumidores ou colaboradores de uma empresa. Isso terá um grande impacto na forma como conhecemos os escritórios e as lojas atualmente”.
O diretor geral da JLL acredita que 2021 deverá ser outro bom ano para o sector imobiliário nacional e que Portugal sai bem posicionado da pandemia, face a outros congéneres europeus, mantendo, além disso, os seus atrativos intactos. Ressalva, contudo, que “o sector continua a ter de lidar com desafios estruturais que existiam antes da pandemia. Entre eles, resolver os atrasos nos processos de licenciamento e rever a estratégia para os Vistos Gold, que podem voltar a ser um catalisador importante para a retoma económica do país”. No seu entender, manter as alterações recentemente anunciadas pelo Governo a este regime é uma “ameaça para o sector imobiliário, pois o investimento canalizado para o interior do país através deste veículo será sempre muito residual. Vai sim representar perda de investimento, uma vez que a esmagadora maioria dos investidores quer investir nas grandes cidades. A isso ainda acresce a perda de receita de taxas e impostos para o Estado associados aos Vistos Gold. Temos de dar condições de estabilidade e atratividade para que o capital estrangeiro continue a vir para o nosso imobiliário, por um lado, e para que os operadores já presentes no mercado continuem a investir em novos projetos, por outro. Isso são condições essenciais para a retoma pós-pandemia”, termina.
