A pandemia de Covid-19 reconfigurou as necessidades de armazenamento e fez crescer o comércio eletrónico, dois fatores que estiveram na origem do fortalecimento do sector da logística na Europa. Portugal encontra-se na lista dos cinco países europeus que conseguem atrair mais investimento para o sector logístico, ficando apenas atrás de França, Alemanha, Espanha e Itália. A conclusão é da análise “European Real Estate Logistics Census” da consultora imobiliária internacional Savills.
A maioria dos promotores, investidores e agentes considera que, nos últimos meses, o sector logístico registou um impacto positivo, em muito devido à reconfiguração das necessidades de armazenamento originadas pelos confinamentos e pelo consequente crescimento do e-commerce, que obrigou a uma redefinição das necessidades das capacidades de armazenamento.
No entanto, os operadores consideram que os obstáculos levantados pelo combate à pandemia, a par das incertezas quanto ao futuro, vieram condicionar a disponibilidade dos consumidores para efetuar despesas.
Este sentimento negativo face aos impactos da pandemia foi mais fortemente sentido por retalhistas, especialmente aqueles que têm uma menor presença online e que, por isso, não têm capacidade para navegar devidamente a trajetória de crescimento do comércio eletrónico.
Reshoring
Face à reconfiguração dos padrões de comportamento no sector logístico, prevê-se o “reshoring” de algumas operações. Desta forma, estima-se que 68% dos operadores adotará posturas mais cautelosas e procurará reduzir a exposição aos riscos ainda associados à incerteza do panorama pandémico, como disrupções no transporte marítimo e o aumento do preço dos combustíveis.
Esta abordagem pode verificar-se também na reorientação das atenções de muitos investidores para mercados de capitais mais “core”, como França, Alemanha e Reino Unido, um fenómeno que se tem observado um pouco por todo o continente europeu.
Os operadores deverão também aumentar a sua capacidade de armazenamento para acomodar o crescimento da procura através de plataformas online.
Escassez de ativos
Por outro lado, a escassez de ativos representa o maior obstáculo ao crescimento do sector logístico na Europa. “Desde o início da pandemia de Covid-19, a procura por espaço de armazenamento aumentou dramaticamente, ao passo que a disponibilidade continuou a diminuir. O forte desempenho do mercado ocupacional, por sua vez, intensificou o interesse dos mercados de capitais no sector, com volumes de investimento anuais que atingiram os 35 mil milhões de euros e prime yields que caíram para -3% em muitos mercados ‘prime’”, refere Marcus De Minckwitz, Head of EMEA Industrial and Logistics na Savills.
Cerca de 95% dos operadores logísticos antecipa que precisará de mais ou do mesmo espaço de armazenamento, ao longo dos próximos três anos, sendo que 47% afirma que é muito provável que venha a expandir a sua capacidade de armazenamento. Os operadores 3PL são os que mais deverão expandir os seus armazéns, seguidos dos retalhistas e da manufatura. Assim, 36% dos ocupantes deverá expandir as suas instalações logísticas em mais de 40 mil metros quadrados e 44% entre os 10 mil e os 40 mil metros quadrados.
Para os operadores logísticos, França (44%), Alemanha (43%), Espanha (39%), Itália (26%) e Portugal (24%) são os mercados que figuram no topo das preferências dos ocupantes que pretendem aumentar a sua capacidade de armazenamento na Europa, sendo mercados capazes de atrair cada vez mais investimento em logística. “Existe uma oferta de armazéns deficitária em toda a Europa, mas com França, Alemanha e Espanha a continuarem a ser os mercados mais atrativos para os ocupantes que queiram aumentar a sua capacidade, devido ao crescimento das vendas de retalho online, significa que poderemos esperar o aumento dos valores das rendas nestes mercados ao longo dos próximos três a cinco anos”, comenta Mike Barnes, European Research Associate na Savills.
O que procuram os investidores?
A localização dos imóveis continua no topo da lista das preocupações dos investidores, com 89% dos respondentes ao inquérito da Savills a considerá-lo o fator mais importante.
Também a segurança dos acordos de arrendamento (83%) e da futura obsolescência do edifício (75%) podem ser decisivos nas escolhas de investimento. Ainda, 74% dos investidores considera a sustentabilidade dos imóveis de grande importância e a quase totalidade já incorpora os princípios ESG nos seus processos de investimento ou pretende integrá-los nos próximos três anos.
Do lado dos promotores de ativos logísticos, 66% considera que a automatização dos armazéns irá ter um impacto significativo nas cadeias de fornecimento durante os próximos 12 meses. A robotização dos armazéns e a transformação de frotas de veículos para acomodar a ascensão da mobilidade elétrica estão também entre os fatores mais influentes na captação de investimento.
Mais de metade dos promotores elenca os custos de aquisição de terrenos e de construção como alguns dos grandes desafios dos próximos cinco anos.
2022
A transformação a que se assiste nas cadeias de distribuição motivou um crescimento do mercado nacional, que gerou um recorde de “take-up”, em 2021, acima dos 290 mil metros quadrados.
Os fundamentos de mercado subjacentes a este crescimento prendem-se com a necessidade de aumento dos níveis de oferta de qualidade, motivados em grande parte pelo crescimento exponencial do e-commerce e pela imprescindível adaptação a novas tecnologias.
No panorama internacional, Portugal afirma-se cada vez mais como um destino para operações logísticas transfronteiriças para servir os mercados ibérico e europeu. Por outro lado, o fenómeno do “nearshoring” e o potencial do mercado português para atrair investimento para a industrialização contribuem positivamente para que este segmento cresça e seja cada vez mais apetecível para os operadores e investidores.
Os projetos em “pipeline” previstos para os próximos anos, que totalizam já um volume superior a 400 mil metros quadrados, são a prova da entrada numa nova fase determinante para o mercado imobiliário logístico nacional, marcada pela colocação de produto “prime”, possibilitando o aumento da atratividade do mercado a nível internacional.
Para 2022, Pedro Figueiras, Associate Director de Industrial & Logistics da Savills Portugal, antevê “a continuação da tendência de maior necessidade de área logística e industrial, ao mesmo tempo que deverão ser anunciados vários novos projetos por parte dos promotores logísticos. Porém, a pressão de escassez de área de logística dever-se-á manter, dado que só é expectável que estes projetos se concluam em meados de 2023 e 2024, o que permite antever a continuação da tendência de pré-arrendamentos observada em 2021”.
