Em Portugal, os ativos de retalho movimentaram 1.200 milhões de euros, o equivalente a 50% de todo o investimento em imobiliário comercial em 2024, que ascendeu a 2.300 milhões de euros, revela a JLL no seu relatório “O Mercado de Retalho Ibérico – 2025: A Revolução do Retalho em Espanha e Portugal”.
O montante transacionado em retalho mais que duplicou face a 2023 (585 milhões de euros) e foi o mais elevado desde 2020, devolvendo a este segmento o protagonismo que ocupou durante vários anos.
Ativos mais procurados
Os centros comerciais e os supermercados foram os ativos mais procurados, protagonizando as principais transações de 2024, num mercado que esteve especialmente ativo na segunda metade do ano. Só os centros comerciais movimentaram 476 milhões de euros, num crescimento de 134% face a 2023. Evidencia-se ainda o bom desempenho do comércio de rua, onde o investimento ascendeu a 99 milhões de euros, aumentando 104% em termos anuais.
De acordo com a JLL, e numa tendência transversal à região ibérica, a forte recuperação do mercado português foi impulsionada pelo bom desempenho da economia, com efeitos positivos sobre a atividade dos retalhistas, o que, associado à correção de preços que o sector sofreu nos últimos anos, gerou um cenário apetecível de risco reduzido e elevada rentabilidade. “Esta combinação foi especialmente atrativa para os investidores e, ao longo do ano, assistimos a uma crescente aceleração nas transações. O segundo semestre fez disparar a atividade, com um afluxo significativo de capital a surgir no mercado, especialmente direcionado aos centros comerciais e aos supermercados, como comprovam as cinco maiores operações do ano”, começa por explicar Augusto Lobo, head of Commercial Capital Markets da JLL Portugal.
2025
O responsável nota que a pressão da procura fez-se sentir em Espanha e Portugal, “mas muita ficou sem resposta em 2024”, nota ainda Augusto Lobo. “Por isso, antecipamos que o mercado continue bastante dinâmico este ano, num cenário em que Portugal deverá beneficiar muito das estratégias de expansão de investidores já presentes em Espanha e que pretendem alargar as suas plataformas de investimento na Ibéria”, explica.
De acordo com o estudo da JLL, Portugal é percecionado como uma importante oportunidade para investidores que estão já a operar em Espanha ou que querem aumentar a sua exposição ao mercado de retalho na Península Ibérica. A consultora antecipa que cada vez mais sociedades de investimento imobiliário francesas (SCPIs, na designação francesa) entrem no mercado português, especialmente no segmento de retail parks, e que os diversos REITs já presentes em Espanha aumentem também o investimento em centros comerciais portugueses.
Rendas
As previsões positivas para a economia portuguesa, que deverá manter baixos níveis de desemprego (6,4%) e um crescimento superior (2,2%) ao da zona euro, segundo dados do Banco de Portugal, cativam os investidores, mas os indicadores específicos do sector de retalho colocam igualmente o país na linha da frente das oportunidades.
“A perspetiva de ampliação das plataformas de investimento ibérico através de Portugal vai muito além de surgirmos como uma opção previsível de expansão num momento de forte interesse dos investidores. Além das expetativas para a economia e para a procura consumidora e ocupacional, o nosso mercado tem excelentes perspetivas de crescimento de rendas e de valorização dos imóveis. No contexto europeu tem alguns dos indicadores mais promissores”, sublinha Augusto Lobo.
De facto, o estudo estima que as rendas prime do comércio de rua em Lisboa aumentem 3,2% ao ano, em média, nos próximos cinco anos (2025-2029), em comparação com as projeções de 1,6% para Barcelona e 1,3% para Madrid. Na realidade, a capital portuguesa lidera este ranking, à frente não só das cidades espanholas, mas também de Berlim (3%), Paris (2,8%), Londres (2%) e Milão (1,1%). A maior margem de crescimento decorre, sem prejuízo, também do facto de Portugal ter uma base de partida inferior, comparando uma renda prime de comércio de rua de 136,7 euros por metro quadrado no quarto trimestre de 2024, com uma de 265,7 euros por metro quadrado em Espanha.
Nos centros comerciais, as expectativas para Portugal são apenas marginalmente superiores às de Espanha, já que neste segmento, os mercados aproximam as rendas, com valores prime de 130 euros por metro quadrado e 105,5 euros por metro quadrado, respetivamente, no quarto trimestre de 2024. Para os próximos cinco anos, antecipa-se um aumento médio anual de 2,7% das rendas prime dos centros comerciais em Portugal, e de 2,6% em Espanha.
Valorização dos imóveis
Portugal evidencia-se ainda nas expectativas de valorização dos imóveis para os próximos cinco anos, estimando-se um aumento médio anual da componente de “capital value” de 4,9% para o comércio de rua em Lisboa e de 4,5% para os centros comerciais no agregado do país.
Em Espanha, esses indicadores são de 3,6% para Barcelona e 3,2% para Madrid, no caso do comércio de rua, e de 4,1% para o sector nacional de centros comerciais.
Estas expetativas desenvolvem-se num mercado maduro, mas que sustenta yields superiores aos de Espanha, com exceção dos centros comerciais, onde os indicadores se aproximam. No quarto trimestre de 2024, a prime yield em Portugal para o comércio de rua foi de 4,75% (4,15% em Espanha), 6,75% nos retail parks (6,05% em Espanha) e 6,15% nos centros comerciais (6,25% em Espanha).
O comportamento das vendas e procura por parte dos consumidores, que estimulam a ocupação dos retalhistas, tem também expectativas geralmente mais animadoras para Portugal. O país deverá registar um crescimento médio anual das vendas online de 7,4% até 2029 (6,7% em Espanha) e de 4,2% nas vendas a retalho até 2027 (3,4% em Espanha).
No consumo privado, Espanha supera (2,3% face a 2,1% em Portugal) até 2025, mas também a nível do crescimento do turismo internacional, que é um dos motores de dinâmica do comércio de rua, Portugal volta a destacar-se, com um aumento de 18% no número de turistas estrangeiros em 2014 versus 2019, contra os 12% de Espanha.
Oferta futura
Portugal, enfrenta, contudo, um cenário diferente em termos de oferta imobiliária futura, o que poderá pressionar ainda mais a procura de investimento e aumentar a tensão competitiva por parte dos retalhistas. O nível de novas aberturas de centros comerciais é moderado, centrando-se especialmente no formato de retail park.
A JLL refere que esta atividade se concentrará sobretudo em projetos de ampliação e modernização de espaços já existentes. Ainda assim, nos próximos dois anos, estima-se um reforço do stock de retalho em 85 mil metros quadrados, com cinco novos projetos comerciais, dos quais nenhum localizado na região de Lisboa.
No comércio de rua mantém-se a limitada oferta de espaço nos destinos prime, mas evidencia-se a emergência de novas artérias, com arrendamentos mais acessíveis, maior volume de oferta e maior potencial de crescimento. Em Lisboa, essas zonas são o bairro de Santos e todo o eixo do Cais do Sodré, impulsionados pelos fluxos turísticos e de residentes empresariais, além do Bairro de Alvalade, uma zona tradicionalmente residencial e que tem surgido no panorama urbano de Lisboa como um dos bairros mais atrativos da cidade, beneficiando também da população universitária próxima.
“As expectativas para o mercado de investimento em retalho são muito positivas e especialmente animadoras para Portugal, impulsionadas pelo bom desempenho da economia, dos indicadores de operação, ocupação e valor. A principal questão é a oferta futura que alimente a procura de investimento”, termina Augusto Lobo.
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