Em 2020, as tendências no mercado europeu de investimento em retalho foram diversas, refletindo a disrupção continuada no sector. No entanto, de acordo com a Savills, consultora imobiliária internacional, não obstante o impacto causado pela pandemia, o investimento no retalho manteve-se estável, nos primeiros três trimestres do ano, sendo que os volumes ascenderam a 20,9 mil milhões de euros, em comparação com um valor de 20,8 mil milhões de euros do ano anterior.
“A oferta do produto tem sido impulsionada por investidores que procuram reduzir a sua exposição ao sector do retalho e por proprietários-ocupantes que tentam mobilizar capitais através de operações de ‘sale & leaseback’. Adicionalmente, a atividade de investimento tem sido fortemente sustentada pela procura no sector retalhista alimentar e de conveniência, um segmento em que os lucros dispararam durante o confinamento”, afirma Eri Mitsostergiou, Savills European Research Director.
Evolução
O retalho manteve a sua percentagem do volume total investido no sector imobiliário na região (17% face a uma média de 18% durante cinco anos), mas a Savills afirma que é importante ter em conta que, perante a natureza transitória do sector, alguns destes ativos terão sido adquiridos para fins de readaptação ou de alteração futura da sua utilização.
Durante o período de confinamento, os volumes de negócio do sector retalhista alimentar registaram uma forte subida, enquanto que no pós-confinamento os retail parks revelaram-se mais resilientes, graças à sua configuração e acesso exterior.
Os supermercados e as lojas de conveniência (incluindo os retail parks) lideraram as listas de compras dos investidores e a combinação das transações representa 40% da atividade total de retalho, desde o início de 2020, face a 22% em 2013.
Em contrapartida, os centros comerciais representaram 44% da atividade total de investimento no retalho, em 2013, e a respetiva percentagem diminuiu para 25%, em 2020.
Portugal
Em Portugal, no ano de 2020, o segmento de retalho registou mais de mil milhões de euros de volume de investimento. A grande transação do ano disse respeito à venda de 50% do Fundo Sierra às seguradoras Allianz e Ello no valor estimado de 750 milhões de euros.
Sem dúvida, o segmento de retalho tem sido um dos mais desafiados e postos à prova pela Covid-19. Uma das grandes diferenças observadas comparativamente a anos anteriores é o aumento de transações de unidades alimentares, reflexo do impacto do período de confinamento.
No total, foi registado um volume de investimento superior a 120 milhões de euros referentes a operações de venda de unidades alimentares e “stand-alones” e dos quais 99 milhões foram operações de “sale & leaseback” de portfólios de supermercados, confirmando as previsões traçadas pela Savills. “Com a nova realidade, o consumo, os clientes e a oferta adaptaram-se. A obrigação e vontade de ficar mais em casa, em teletrabalho e na vida quotidiana, fez com que o consumo mudasse. As pessoas comem em casa, redecoraram as suas casas, compram online. Este novo modo de vida, fez com que o retalho alimentar, o DIY, a decoração e as entregas online tenham tido um’“boom’ em 2020 e que continuará. Algumas marcas destes sectores de atividade, tiveram o seu melhor ano de sempre, tendo, inclusivamente, tido menos custos de operação. O investimento observado mostra a clara aposta em readaptar e expandir estes sectores. Esta rápida adaptação fez também com que estas empresas se tenham libertado do ‘peso’ dos seus ativos, em operações de ‘sale & leaseback’, assegurando contratos de arrendamento de longa duração e capital disponível para continuar a sua rápida expansão”, explica, por sua vez, Luís Vieira, Retail Director da Savills Portugal.
Supermercados
Neste estudo, também se verificou que as transações em supermercados foram muito superiores à sua média de cinco anos na Alemanha (+197%), em Espanha (+120%), na Polónia (+64%) e em Itália (+76%). Além disso, a apetência por este segmento do retalho não mostra sinais de esmorecimento, já que, de acordo com a análise da consultora, os volumes de investimento nos supermercados e nas lojas de conveniência na Europa aumentaram 40%, no quarto trimestre face ao período homólogo. “Em 2020, os supermercados e o mercado de conveniência revelaram-se mais resilientes do que quaisquer outros segmentos de retalho, apesar de não estarem imunes ao aumento do comércio eletrónico, tendo a pandemia provado que têm de inovar,” refere Eri Mitsostergiou. “Os retalhistas inteligentes, que irão sobreviver e, provavelmente, prosperar após a pandemia, têm sido capazes de otimizar a sua oferta omnicanal e a sua cadeia de abastecimento, a fim de prestar melhores serviços de comércio eletrónico, disponibilizando lojas de conveniência em zonas urbanas e modernizando as suas lojas por forma a proporcionar um serviço melhorado de consumo no local, um conceito conhecido como grocerants”.
Futuro
O futuro de formatos de retalho mais problemáticos passa por redefinir o seu “tenant-mix” e configuração, introduzindo novos usos ou readaptando-os inteiramente, o que, segundo a Savills, poderá ser oneroso.
A consultora estima também que as “prime yields” de retalho são suscetíveis de subida, mas não tão acentuada como em 2008, uma vez que se prevê que a atividade económica e o consumo recuperem no segundo trimestre. É igualmente provável que as rendibilidades abrandem relativamente aos ativos secundários que ofereçam oportunidades de valor acrescentado. Os retalhistas que necessitem de liquidez para investir nos seus negócios principais estão a tirar cada vez mais partido da crescente apetência dos investidores por este sector e a desbloquear capitais através de transações de “sale & leaseback”.
“É com confiança que prevemos, em 2021, uma correção significativa dos preços em baixa no sector, o que será suficiente para evidenciar o prémio de risco retalhista sobre outras classes de ativos e, por conseguinte, atrair investidores capazes de aproveitar as oportunidades”, afirma Oli Fraser Looen, codiretor da equipa de consultoria de investimentos regionais da Savills EMEA. “Na segunda metade do próximo ano, assistiremos, sem dúvida, à realização de alguns negócios interessantes no sector do retalho e a uma vaga de transações de ‘sale & leaseback’ no sector retalhista alimentar”.
