No final do primeiro trimestre, o mercado de investimento imobiliário em Portugal somou um volume total de investimento na ordem dos 234 milhões de euros, 10% inferior aos volumes observados no mesmo período homólogo do ano de 2022. A quebra foi mais notória face ao período pré-pandemia: menos 54% face a 2019 e menos 74% comparativamente a 2018.
No total, foram fechadas 14 operações, com o segmento de “retail” a ocupar a liderança da tabela devido à venda pelo TREI real Estate à LCN Capital Partners, por 150 milhões de euros, do Portfolio Amália, constituído por 49 supermercados.
O capital “cross-border” permanece dominante no mercado português de investimento imobiliário. No primeiro trimestre, os norte-americanos LCN Capital Partners foram responsáveis por 68% do volume total de investimento, seguidos pelos investidores oriundos da Alemanha com 13% e dos investidores portugueses também com 13%.
“A evolução do contexto económico que impactou no aumento dos custos de financiamento, que ainda não se mostram estáveis, tem sido uma das razões explicativas para o alongamento nos processos de tomada de decisão. As previsões económicas e financeiras que revelam um carácter de maior otimismo para a reta final de 2023 estão na base deste prolongamento, enquanto o desencontro de expectativas de preços entre vendedores e compradores se mantém, sobretudo na transação dos ativos com um perfil mais ‘core’, que têm sido os mais penalizados”, sublinha Paulo Silva, Head of Country da Savills Portugal.
No fecho do primeiro trimestre, as previsões que tinham sido avançadas no final do ano 2022 mantém-se inalteradas. Os ativos de escritórios e industrial e logística continuam a gerar procura, motivada pelos níveis positivos de absorção. Contudo, será possível assistir a uma maior contração nos volumes de investimento em 2023, quer pelo desalinhamento da expectativa de preços de vendedores e investidores, quer pela maior escassez de produto.
As “prime yields” têm vindo a sofrer uma descompressão desde o final de 2022, sendo expectável que no próximo trimestre se possa assistir a um novo ajustamento de expansão na ordem dos 25 pontos base, para acomodar os acréscimos nos custos de financiamento.
Indústria e logística
No primeiro trimestre, o volume total de absorção do mercado Industrial & Logístico em Portugal ultrapassou ligeiramente os 200 mil metros quadrados, o que representa uma subida de 159% comparativamente ao mesmo período de 2022 e um aumento muito expressivo de 284% em relação ao período homólogo de 2021.
A região da Grande Lisboa teve um peso de 52% no volume total de “take-up”, seguida da região centro com 25%. Os sectores de Indústria & Manufatura e Distribuição & Logística lideraram o mercado, com um peso de 90% no volume total de área ocupada. No mercado da Grande Lisboa, o primeiro trimestre registou um “take-up” perto dos 112 mil metros quadrados, o que representa uma subida de 79% comparativamente ao período homólogo de 2022.
O eixo Alverca – Loures registou a melhor performance do trimestre com um volume total de “take-up” de 66.264 metros quadrados, resultado maioritariamente alavancado pela operação logística do Lidl com 54 mil metros quadrados. Já o eixo prime de Azambuja – Vila Franca de Xira verificou o segundo melhor desempenho do trimestre, com um “take-up” total de 27.896 metros quadrados.
“O primeiro trimestre do ano dá-nos indicadores positivos para o restante ano, tendo fechado com um ‘take-up’ no ‘quarter’ próximo ao do primeiro semestre do ano transato. As rendas continuam em linha com o final do ano passado, porém, o ‘upperhand’ está do lado dos proprietários, motivado pela atual escassez de espaço disponível e de qualidade. O período de decisão está mais longo, mas a intenção de ocupação mantém-se, havendo a expectativa de várias ocupações nos projetos que estão em desenvolvimento nos próximos meses. O sentimento de mercado geral é de um otimismo cauteloso”, aponta Pedro Figueiras, I&L Director da Savills Portugal.
Retalho
Apesar da redução do consumo privado, o mercado de retalho permanece resiliente, com destaque para os sectores da restauração e distribuição alimentar a liderarem a procura. Os negócios de F&B aproveitam as oportunidades geradas pelo incremento do tráfego turista em Portugal.
O período de absorção dos ativos de retalho aumentou, havendo maior pressão por parte dos ocupantes relativamente ao valor das rendas. No entanto, esta pressão é apenas sentida fora das zonas de “high-street”. O sector de luxo, direcionado para classes sociais com maior poder de compra, não parece ser afetado pela incerteza do atual contexto económico. Também os retalhistas com oferta de produtos e serviços low-cost demonstram um grande dinamismo, sendo responsáveis por várias aberturas no primeiro trimestre do ano.
O produto de qualidade continua a ser escasso, sendo rapidamente absorvido, desde que localizado em zonas de elevado “footfall”.
“Os primeiros meses de 2023 vieram demonstrar uma tendência que se vem a consolidar nos últimos anos: o sector de retalho em Portugal é fortemente suportado pelo sector do turismo. Os negócios de F&B são responsáveis pela maior parte das aberturas de novas lojas onde os clientes são essencialmente turistas. Consolida-se também a necessidade de retalho alimentar de proximidade e novos conceitos internacionais low-cost, com uma oferta alargada nos sectores de moda e casa, estão bastante ativos. Há ainda marcas internacionais de relevo a olhar com interesse para entrarem no mercado nacional”, afirma José Galvão, Retail Director da Savills Portugal.
Turismo
No sector do turismo, Portugal não está apenas no caminho da recuperação, está também prestes a superar os números de turismo pré-pandemia: até fevereiro, o país contabilizou 7,5 milhões de dormidas. O mesmo período de 2019 registou um total de 6,4 milhões de dormidas, um dado que se traduz numa diferença superior a 15%. Este é um resultado bastante otimista, considerando os eventos e desafios de 2022.
Em relação ao número de hóspedes contabilizado até ao final de fevereiro, registaram-se 3,1 milhões de turistas, contra 2,7 milhões no mesmo período de 2019 e 2,1 milhões em 2021. Os cidadãos espanhóis (240.201), britânicos (188.998) e franceses (152.888) constituem o top 3 das nacionalidades que visitaram Portugal, durante os dois primeiros meses do ano.
“2023 deverá ser um ano de sucesso. A previsão é de recuperação total, o que significa que os números relacionados ao turismo deverão bater novos recordes e superar níveis pré-pandémicos. Contamos com 70 novas aberturas de hotéis até ao final do ano, oferecendo mais de seis mil quartos em todo o país. No primeiro trimestre de 2023, presenciámos a abertura de 29 novos hotéis”, refere Alberto Henriques, Business Development Director da Savills Portugal.
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