Na sua perspetiva global do sector imobiliário para 2023, a equipa de Research da Savills World afirma que o aumento do valor do capital, na maioria dos sectores imobiliários de todo o mundo, será apenas marginal, em 2023, com perspetivas de crescimento do mercado de arrendamento limitadas. A atividade de investimento deverá recuperar no segundo semestre.
Numa atualização do relatório “Impacts”, o programa global de investigação da Savills, a consultora internacional de “real estate” afirma esperar que a atividade de investimento recupere na segunda metade de 2023, à medida que as perspetivas económicas melhorem e que se normalize, de acordo com os níveis médios a longo prazo,. A “quantidade de dinheiro” disponível para investimento imobiliário, que no final de 2022 era de 828 mil milhões de dólares, observou uma diminuição “year-on-year”, mas, ainda assim, 80% superior relativamente aos níveis de 2019, ano pré-Covid-19.
Escritórios e logística
Para contrariar o baixo valor de capital e o crescimento moderado do arrendamento, a Savills acredita que os investidores se concentrarão nas escolhas “core” e nas estratégias de “value-add” (reajustamento, reposicionamento, enfoque nas lacunas da oferta).
Nesse sentido, prevê que os escritórios de primeira linha, em localizações prime CBD, em mercados centrais (Londres, Paris, Berlim, Tóquio, Singapura, Sidney), com taxas de ocupação elevada, irão manter a sua atratividade para abordagens “core/core plus”. Os ocupantes/clientes procuram eficiência energética, escritórios com excelência no design e certificação verde, mas esta oferta permanece reduzida. O arrendamento “prime” pode aumentar em vários mercados-chave, numa combinação de pressões inflacionistas e de disponibilidade limitada de stock para a classe alta.
A logística de primeira linha nos principais “trade hubs” e em países com taxas de penetração de crescimento do comércio eletrónico continuará a estar no topo das estratégias dos investidores. As taxas de ocupação estão em níveis historicamente baixos no Reino Unido, Alemanha, Holanda, França, Espanha e Estados Unidos da América e a pressão especulativa está prestes a diminuir. Embora a procura seja expectável que abrande, após a atividade dinâmica verificada durante a pandemia Covid-19, a baixa taxa de disponibilidade e a pressão ascendente sobre as rendas deverão ser mantidas.
Multifamily
O segmento Multifamily é uma das poucas classes de ativos em que os proprietários podem reajustar regularmente as rendas para captar o crescimento, com propriedades construídas de raiz em alguns mercados igualmente isentas dos regulamentos de arrendamento.
Carências estruturais e níveis relativamente baixos de novas construções residenciais, em grandes cidades dos Estados Unidos da América, Japão, Alemanha, Austrália, Reino Unido, Escandinávia, Espanha e França, irão impulsionar o retorno dos rendimentos, embora a acessibilidade dos preços esteja a tornar-se cada vez mais uma questão política.
Estratégias de valor acrescentado
As estratégias de valor acrescentado, incluindo a adaptação de edifícios de escritórios mais antigos a padrões ecológicos e o reposicionamento de bens com elevadas taxas de ocupação em utilizações alternativas, incluindo a área da saúde, residencial e hotéis, continuarão na vanguarda em 2023. No entanto, os elevados custos de construção e de renovação permanecerão uma grande adversidade para os investidores que procuram rendimento.
O aumento das taxas de juro, causando correções de preços, é suscetível de desencadear algumas perturbações nas vendas, embora em menor grau do que durante a crise financeira de 2007-2009, uma vez que os níveis de progressão são mais baixos. É provável que os investidores com perfil oportunístico tirem partido de ativos com valor a longo prazo, através de uma gestão dinâmica de ativos e de reposicionamento, em especial redirecionando o retalho e os escritórios para localidades secundárias nas principais cidades (Estados Unidos da América, Reino Unido, Austrália), para fins residenciais, hotéis, área da saúde, logística de etapa final ou utilização mista.
As modificações estruturais, incluindo a inovação tecnológica, os riscos das alterações climáticas e a demografia, continuam atrativas para certos tipos de ativos alternativos. As maiores apostas da Savills incluem centros de dados e de saúde nos Estados Unidos, Reino Unido, Europa, Índia, China e Austrália, mercado sénior e residencial nos Estados Unidos, Reino Unido, Europa, Japão e Austrália, e infraestruturas de energias renováveis em todas as geografias.
Perspetivas
Rasheed Hassan, Head da Savills Global Cross Border Investment, afirma que “a realidade é que, no início de 2023, uma enorme quantidade de capital continua à espera de ser aplicado em bens imobiliários em todo o mundo. Embora neste mercado os compradores estejam mais cautelosos e precisem potencialmente de explorar mais planos de negócios específicos de ativos, na ausência de uma generosa viabilização de dinheiro, e com o retorno de crescimento do investimento no mercado do arrendamento, as perspetivas a longo prazo dos imóveis como classe de ativos de investimento permanecem robustas. A atual oportunidade de adquirir ativos de primeira categoria, em todos os sectores, a preços com algum desconto, é convincente para muitos investidores“.
Eri Mitsostergiou, diretor no the World Research Team, acrescenta que “a maioria dos mercados continua a desafiar o pessimismo e o mercado de imobiliário para fins residenciais permanece, de forma geral, robusto, especialmente para os ativos comerciais ‘prime’ em mercados-chave globais. A desaceleração da atividade de construção, devido ao aumento dos custos e às perturbações na cadeia de abastecimento, manterá a procura e a oferta em equilíbrio na maioria dos segmentos ‘prime’ de mercado, suportando assim a atividade dos investidores a longo prazo“.
Alexandra Portugal Gomes, Head of Research & Communications da Savills Portugal afirma que para 2023 se antevê “que as decisões de investimento sejam tomadas com mais cautela, com uma estratégia mais pronunciada de ‘wait and see’. O aumento dos custos de financiamento está a criar um desequilíbrio de expectativas entre compradores e vendedores. Os ativos de escritórios vão sempre permanecer no topo das preferências dos investidores. Mas vamos assistir a uma maior diversificação das carteiras, como estratégia adotada pelos investidores que desejem equilibrar o seu grau de exposição, tais como o investimento em segmentos residenciais e alternativos, nomeadamente os de ‘senior living’, ‘health care’ e ‘student housing’, uma vez que existe uma falta de oferta existente no mercado”.
