No primeiro trimestre de 2024, o mercado imobiliário português teve um desempenho idêntico ao do mesmo período de 2023 na generalidade dos sectores, conclui a JLL no seu mais recente estudo trimestral Market Pulse.
Esta tendência observou-se quer no mercado de investimento comercial, quer nos segmentos transacionais de habitação, hotelaria, retalho e logística. A exceção foi o sector de escritórios, onde a atividade cresceu consideravelmente face ao ano anterior.
De destacar ainda que, em parte dos sectores analisados, a escassez de oferta disponível para ocupação imediata continua a criar condições para o crescimento de preços e rendas, mesmo num cenário de procura menos expansiva.
Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL, comenta que “já se esperava um início de ano com atividade moderada. Este é sempre um período de maior expectativa em relação à evolução da economia, especialmente devido à inflação e às subidas das taxas de juro. A realização das eleições contribuiu para aumentar a incerteza que naturalmente já predomina no arranque do ano, levando a que os agentes económicos se mostrassem mais cautelosos nas suas decisões de investimento“. A resposta do mercado a um maior nível de incerteza foi a de “esperar para ver”, quer no mercado comercial, quer no residencial.
Evolução
No primeiro trimestre deste ano, foram investidos 260 milhões de euros em imobiliário comercial, pouco diferindo quer do mesmo período do ano passado (-5%), quer da média dos últimos três anos (+6%).
No sector hoteleiro, o número de hóspedes e dormidas nos dois primeiros meses do ano apresentaram ligeiras melhorias face a 2023 (5% e 3%, respetivamente), bem como os níveis de ocupação, que atingiram 60% em Lisboa e 53% no Porto no primeiro trimestre, em ambos os casos mais dois pontos percentuais que no primeiro trimestre de 2023.
Na habitação, a JLL estima que a procura neste trimestre seja ainda ligeiramente inferior à do trimestre homólogo, contudo, a tendência mais recente é de estabilização nos níveis de transação, destacando-se ainda uma boa dinâmica das vendas em planta para projetos diferenciados e também a manutenção de atividade entre os compradores internacionais.
No retalho, as vendas também sinalizam uma variação residual da ordem de 0,5%, destacando-se a estabilidade operacional dos diferentes formatos de imobiliário de retalho.
O segmento de escritórios destaca-se dos restantes pela positiva, registando uma recuperação assinalável face ao ano anterior, com “take-up” a mais que duplicar quer em Lisboa, quer no Porto, com 73.700 metros quadrados e 18 mil metros quadrados tomados, respetivamente. De assinalar ainda o comportamento do imobiliário industrial e logístico, no qual a ocupação apresenta uma quebra homóloga de 20%, embora em resultado da falta de oferta para absorver, já que as rendas continuaram a subir.
De acordo com Joana Fonseca, “a escassez de imóveis disponíveis e adequados aos requisitos da procura continua a influenciar o comportamento do mercado nos mais diversos segmentos. Por isso, apesar de um natural abrandamento da procura do último ano, não se assiste a ajustamentos em baixa de preços e rendas, registando-se mesmo subidas de valor nalguns segmentos. Isso é especialmente visível na habitação, na logística e na hotelaria, enquanto sectores como os escritórios e o retalho sustentam as suas rendas ‘prime’ em níveis bastante robustos”.
Preços
Na hotelaria, as diárias médias estão em níveis máximos para este período do ano em Lisboa (139 euros) e Porto (99 euros), com impacto nos RevPAR, que atingiram, 83 euros e 52 euros, respetivamente.
Na habitação, sem prejuízo de, no acumulado do ano passado, haver uma quebra de quase 19% nas vendas, os preços a nível nacional mantêm uma trajetória de subida, que, mesmo mais lenta, continua a atingir cerca de 8% (dados INE). No primeiro trimestre, os preços devem manter esta tendência, quer devido ao desencontro entre procura e oferta, quer pela persistência do aumento de custos de construção.
Na logística, observou-se uma subida das rendas “prime” em boa parte das zonas das regiões de Lisboa e Porto, dando continuidade ao comportamento dos últimos trimestres.
No retalho, a nota é de estabilização das rendas nos diferentes formatos, com a exceção do comércio de rua do Porto, onde a tendência é de aumento, especialmente na Avenida dos Aliados, que atingiu os 55 euros o metro quadrado. As rendas “prime” dos escritórios mantiveram-se, em geral, estáveis, ficando em 28 euros o metro quadrado em Lisboa (Prime CBD) e em 19 euros o metro quadrado no Porto (CBD Boavista).
“Volvido o primeiro trimestre, o mercado voltou a provar a sua resiliência em situações de maior incerteza ou adversidade. E, agora que já temos novo Governo em funções, com anúncio da retificação de muitas medidas especialmente penalizadoras para o sector, em que se antecipa um desagravamento nas condições de acesso ao crédito e o controlo dos níveis de inflação, a perspetiva é que o ano de 2024 vá progressivamente recuperando a dinâmica da procura nos diversos sectores, mantendo o consequente estímulo de valorização”, nota Joana Fonseca. “Chegados aqui, quer no âmbito do impacto das condições macroeconómicas, quer no âmbito do impacto de envolvente política, conseguimos ter perspetivas mais sólidas para a atividade do mercado em termos de procura. Aguardamos agora com muita expectativa a materialização das novas propostas governamentais para a habitação, de forma a conseguirmos finalmente mobilizar o sector para criar oferta de habitação, fazê-lo com escala e diversificação de gamas de valor. Esta é a questão estrutural que continua a condicionar o nosso mercado e que temos de resolver”.
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