Confirmando as projeções traçadas no início do ano, a atividade no mercado imobiliário português abrandou no primeiro semestre, interrompendo uma tendência de crescimento que vinha sendo verificada ao longo de 2022, que assinalou novos recordes em praticamente todos os mercados ocupacionais.
O imobiliário de hotelaria, juntamente com o de industrial e logística e o de retalho, registou os melhores desempenhos, prosseguindo em rota ascendente, como conclui o mais recente “Portugal Market Pulse”, no qual a JLL analisa o comportamento do mercado imobiliário português no segundo trimestre.
O atual contexto de acentuada subida das taxas de juro e a continuada escassez de oferta disponível para ocupação imediata, numa altura em que as pressões inflacionistas abrandaram, mas em que ainda se fazem sentir, são os principais fatores na base deste menor dinamismo, levando muitas empresas e investidores a colocar em suspenso decisões de investimento, até perceberem como evoluirá a economia neste novo ciclo.
Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal, explica que “2023 marcou o arranque de um novo ciclo económico na Europa e isso reflete-se no mercado imobiliário. Continua a haver muita liquidez e vontade de investir e as pessoas e empresas não deixaram de crescer e de necessitar de ocupar imóveis, contudo, as condições mudaram e, por isso, estes últimos meses têm sido tempos de adaptação da procura aos ajustes no contexto macroeconómico. Em todo o caso, a economia nacional continua a crescer, e a um ritmo superior ao estimado, sendo expectável que o mercado imobiliário também responda de forma alinhada ao longo dos próximos meses. Na área de investimento, que é um dos barómetros mais importantes da atividade do mercado, o redobrado dinamismo na passagem para o segundo trimestre confirma estas perspetivas mais otimistas para o restante do ano, ao longo do qual a dinâmica investidora deverá retomar gradualmente. Os nossos fatores de atração não se dissiparam e continuamos a ter um mercado muito sólido e competitivo a nível europeu”.
Investimento imobiliário
Nos primeiros seis meses do ano, não obstante o volume de transações em “pipeline” e o continuado interesse dos investidores nopaís, o investimento imobiliário comercial atingiu 760 milhões de euros, numa queda homóloga de 8%. Mais de 60% deste volume foi transacionado no segundo trimestre e, em termos de origem do investimento, os estrangeiros continuaram a representar mais de 80% do investimento no semestre.
O turismo consolidou-se como um dos principais motores de crescimento económico, com forte atividade ocupacional e níveis a superar o pré-Covid. Os dados disponíveis até maio revelam subidas homólogas de 25% no número de turistas e de dormidas e de 33% no número de passageiros desembarcados nos aeroportos. Estes resultados têm tido impacto no imobiliário hoteleiro, onde as diárias médias superam os valores de 2019, quer em Lisboa quer no Porto, embora a oferta continue a expandir-se a um ritmo moderado, com 1.089 camas de cinco estrelas inauguradas no país.
Quer na modalidade de compra e venda quer no arrendamento, o acesso à habitação continua sob pressão no mercado português. Com a procura a exceder largamente a oferta disponível e as taxas de juro a limitarem o acesso de muitas famílias à compra de habitação, o número de vendas abrandou ao longo do semestre, ao mesmo tempo que é evidente um crescimento substancial da procura por arrendamento. Neste contexto, tanto em Lisboa como no Porto, os preços de venda mantêm-se estabilizados, enquanto as rendas sobem.
Escritórios e retalho
Tendo como ponto de comparação aquele que foi o melhor ano de sempre para o sector, a atividade no mercado de escritórios é uma das que mais abrandou no primeiro semestre, com a ocupação a cair 77% em Lisboa e 17% no Porto, em termos homólogos. Além do contexto económico, este é um mercado onde a escassez de oferta moderna e com os níveis de qualidade atualmente exigidos no mundo corporativo, disponível para ocupação imediata, continua a ser um entrave à atividade, como sugere o facto de as rendas se manterem estabilizadas em ambos os mercados num cenário de perda de “take-up”.
A atividade no sector do retalho continua a mostrar a sua resiliência perante a mudança, evoluindo positivamente em praticamente todos os formatos, com os segmentos dos centros comerciais e do comércio de rua a liderarem em termos de subida de rendas. Com os operadores a prosseguirem os seus planos de expansão, é evidente uma reorganização no comércio de rua de Lisboa e Porto, onde os diferentes eixos concentram focos de comércio cada vez mais segmentados.
Entretanto, a ocupação praticamente que duplicou no mercado industrial e logístico, atingindo os 308 mil metros quadrados no primeiro semestre. Contudo, a criação de nova oferta continua a ser uma necessidade premente neste mercado, no qual a procura não mostra sinais de abrandamento, sustentando, assim, o reforço do investimento no lançamento de novos projetos de promoção, contabilizando-se atualmente mais de 700 mil metros quadrados em construção.
Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL, comenta que “os resultados do Market Pulse do segundo trimestre vêm confirmar as projeções que tínhamos traçado no início do ano, colocando em evidência a solidez do mercado imobiliário português. Apesar de um contexto financeiro e económico mais desafiante, e contra um período homólogo onde os níveis de atividade foram excecionais em praticamente todos os sectores, o principal motivo para as quebras de atividade reportadas nos sectores de escritórios e habitação prendem-se, sobretudo, com a falta de oferta para responder à procura e com a cautela dos consumidores e ocupantes face à evolução da economia e dos juros. Ao mesmo tempo, o mercado logístico praticamente duplicou os níveis de ocupação, enquanto no retalho as rendas seguiram, comprovando que o comércio físico parece ter saído com uma força renovada da pandemia. Já o turismo continua a solidificar o seu posicionamento enquanto uma das forças motrizes da economia portuguesa, com níveis de atividade que já ultrapassam os anteriores recordes do pré-pandemia”.
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