De acordo com o último “European Logistics Outlook “da Savills, o “take-up” de espaços no sector industrial e logístico em todo o continente europeu totalizou 37,5 milhões de metros quadrados, em 2022.
Este número significa um decréscimo de apenas 6% em relação aos 40,2 milhões de metros quadrados de 2021, um recorde para o sector. Após um primeiro semestre recorde, na segunda metade de 2022, assistiu-se a uma quebra no “take-up”, registando um valor de 8,3 milhões de metros quadrados no quatro trimestre. Contudo, a Savills sublinha que este resultado, ainda assim, representa um crescimento homólogo de 3% em termos trimestrais, apesar do declínio acentuado nas transações em comparação com 2021, acabando por superar as expectativas.
Mercados mais pequenos
Analisando algumas regiões específicas, a diminuição dos níveis de “take-up” tem sido relativamente moderada na generalidade, com a exceção de grandes aumentos homólogos em mercados mais pequenos, como Dublin, Madrid e Roménia.
A maioria dos mercados superou as suas médias de cinco anos, mesmo com uma redução do “take-up” em comparação com o quarto trimestre de 2021. Portugal (+94%), Roménia (+62%) e Espanha (+57%) registaram os resultados mais robustos, enquanto França (-4%) foi o único mercado a ficar aquém.
Embora a ocupação trimestral permaneça positiva, muitos mercados parecem agora afetados negativamente por fatores adversos económicos no contexto do seu crescimento homólogo, com a Polónia (-37%) e o Reino Unido (-47%) a registarem quedas acentuadas em relação ao quarto trimestre. Os números da Savills mostram que a ocupação global em 2022 foi ainda 18% superior à média dos últimos cinco anos.
Rendas
Os fortes níveis de “take-up” continuaram a pressionar as taxas de disponibilidade, diminuindo de 3,6% no final de 2021 para 3,1% em 2022, o valor mais baixo desde que há registo. A Noruega tem atualmente uma taxa de disponibilidade de 2,3%, enquanto Praga se manteve abaixo de 1%, nos últimos três trimestres consecutivos.
Por outro lado, a Savills assinala que as taxas de disponibilidade começam a subir em alguns mercados, incluindo o Reino Unido, Budapeste e Dublin, mas num contexto de saída de uma base historicamente baixa.
Como resultado da concorrência por um stock limitado, as rendas prime em toda a Europa assistiram a um aumento de 11% em 2022. O crescimento anual foi mais elevado em Praga (+36%), Île-de-France (+32%) e Alta Silésia (+22%), na Polónia. No entanto, outros mercados, como Viena e Budapeste, praticamente não registaram aumentos.
“Embora estejamos a assistir a níveis reduzidos de ‘take-up’ em toda a Europa, este abrandamento será provavelmente compensado pelos níveis historicamente baixos de espaço disponível, o que provavelmente continuará a impulsionar, a curto prazo, o crescimento dos valores de arrendamento. Com as taxas de disponibilidade atuais, e sem sinais de um excesso de oferta no ‘pipeline’ da construção, há um risco reduzido de assistirmos a uma correção acentuada nos valores de arrendamento, mesmo se enfrentarmos uma desaceleração mais forte do que o previsto”, afirma Andrew Blennerhassett, associate da equipa de research pan-European industrial & logistics da Savills.
Logística
Do ponto de vista do investimento, os dados da Savills mostram que o sector da logística continuou a ser uma classe apelativa de ativos, com volumes de transações num total de 54,5 mil milhões de euros, representando uma quebra de 18% em termos homólogos. À semelhança do que sucedeu no mercado ocupacional, é preciso recordar que 2021 foi um ano recorde e, portanto, uma eventual quebra foi sempre uma possibilidade, mesmo sem a volatilidade económica dos últimos 12 meses.
Embora se tenham registado diminuições em toda a Europa, os países com a maior descida homóloga incluíram a Irlanda (-92%), França (-66%), Noruega (-62%) e o Reino Unido (-48%). Apenas três mercados, a Suécia (+79%), os Países Baixos (+56%) e a Dinamarca (+17%) registaram um aumento de volume de investimento.
O apetite pela logística reflete-se na sua quota crescente no investimento total. A Savills calculou que, em 2017, a logística representou aproximadamente 13% do volume total do investimento europeu, aumentando para 19% em 2022.
Pedro Figueiras, Industrial & Logistics Director da Savills Portugal, sublinha que “a logística continua a registar intenções de ocupação recorde e a pressão sobre ocupação e rendas dever-se-á manter altista. Por sua vez, serão lançados no mercado mais de 300 mil metros quadrados afetos a novos projetos ou projetos requalificados, que darão resposta aos elevados níveis de procura que há muito se verificam em Portugal. 2023 será um ano de oportunidades e desafios, mas será também o ano onde o segmento de indústria e logística continuará com elevada dinâmica”.
