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Investimento imobiliário comercial em 2020 sofre impacto de 30% com a pandemia

Ainda assim, 2020 será o terceiro melhor ano de investimento imobiliário

A Cushman & Wakefield apresentou os dados mais recentes relativos à atividade de investimento imobiliário comercial em Portugal. O ano de 2020 ficará marcado pelo forte impacto da pandemia no sector, tendo-se registado um decréscimo no volume de investimento de 30% face às previsões feitas antes da pandemia para fecho de ano.

Até ao final do ano são estimados 2.800 milhões de euros investidos no país, o que ainda assim representará o terceiro melhor resultado de sempre em termos de volume. Quanto a 2021, a atividade de investimento está ainda envolta em alguma incerteza mas espera-se um novo sector “estrela”, o do investimento institucional em residencial para arrendamento, que poderá superar os 500 milhões de euros.

Em dezembro de 2019, as estimativas da Cushman & Wakefield apontavam para um volume de transações para 2020 próximo dos 3.400 milhões de euros. A cumprir-se, este representaria um novo máximo histórico. À data de hoje, o volume de investimento estimado para 2020 aproxima-se dos 2.800 milhões de euros, traduzindo uma quebra de 31% face às estimativas feitas há 12 meses.

Segundo Paulo Sarmento, partner e diretor de Capital Markets da Cushman & Wakefield, ”ao contrário do ocorrido na anterior crise económica, o interesse dos investidores estrangeiros no mercado português manteve-se ao longo do ano. Após uma primeira fase de ‘esperar para ver’, os principais players do mercado não só reconheceram a boa resposta que o país estava a ter face à pandemia, mas foram também pressionados pelos elevados níveis de liquidez que registavam. A quebra verificada no investimento está perfeitamente em linha com outros países”.

2020

No 1º trimestre de 2020 foram transacionados mais de 1.500 milhões de euros em ativos imobiliários, com o peso de capital estrangeiro a representar 73% do total. O impacto dos negócios de grande dimensão no 1º trimestre do ano foi muito significativo, tal como aliás na generalidade dos mercados europeus. A venda do portfólio Sierra Prime (antes da declaração da pandemia) a um consórcio formado pelas seguradoras Allianz e ELO, e a compra por parte da Palm Invest do portfólio dos hotéis Real, representaram em conjunto 70% do volume investido até março de 2020.

O 2º trimestre do ano foi um dos mais baixos de sempre da história do investimento imobiliário em Portugal, retratando a atitude cautelosa de muitos investidores. Esta não foi visível apenas nas decisões de compra; nesta fase foram vários os ativos retirados do mercado por opção dos vendedores. Entre abril e junho transacionaram-se apenas 141 milhões de euros, na sua totalidade provenientes de capital estrangeiro.

No verão a atividade retomou gradualmente, e o mercado foi surpreendido com o fecho de mais uma transação de grande dimensão, a venda do Lagoas Park pela Kildare à Henderson Park por um montante de 421 milhões de euros. Tratou-se de um negócio off-market, um tipo de transação que exclui o tradicional processo estruturado de venda e é cada vez mais frequente no nosso mercado.

A poucos dias do fecho de ano, foram já fechados em Portugal mais de 40 negócios, num volume que se aproxima dos 2.600 milhões de euros. As estimativas da Cushman & Wakefield apontam para que até 31 de dezembro se fechem transações num valor próximo dos 200 milhões de euros, prevendo-se assim um volume de investimento imobiliário institucional, em 2020, de 2.800 milhões de euros, 14% abaixo do ano anterior.

Futuro

De acordo com as estimativas da Cushman & Wakefield, encontram-se em fase de pré-negociação cerca de 60 ativos imobiliários em Portugal, com um valor próximo dos 2.000 milhões de euros. Estas operações têm datas de fecho previstas entre 2021 e 2022, mas poderão ser aceleradas a confirmar-se uma melhoria gradual da situação pandémica e uma saída da crise a partir de meados de 2021.

A pressão dos investidores para alocar o capital é mais forte do que nunca e, estando a situação monetária estabilizada, com o BCE a assumir uma política monetária altamente protecionista, os mercados de capitais manterão seguramente a sua elevada liquidez em 2021. Por outro lado, a tendência crescente dos investidores de optar por negócios off market dificulta o exercício de previsões de mercado, e é muito provável que em 2021 sejamos novamente brindados com negócios inesperados”, conclui Paulo Sarmento.

Quanto à alocação de capital, poderemos ter algumas surpresas já em 2021. Se é certo que o sector de escritórios irá seguramente dominar a preferência dos investidores, espera-se uma manutenção do volume de investimento em hotelaria face a 2020, com tendência de crescimento para 2022.

A novidade do ano será um dos sectores que cada vez mais se encontra no radar dos investidores institucionais, o do investimento institucional em residencial para arrendamento, que poderá captar acima de 500 milhões de euros.

Em Portugal a aposta neste tipo de investimento está ainda a dar os primeiros passos, mas são muitos os promotores e investidores que se estão já a posicionar para concretizar projetos nesta área.

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