A JLL acaba de lançar o “Market Pulse” relativo ao primeiro trimestre, no qual conclui que o mercado imobiliário teve um desempenho a dois ritmos. De um lado, o investimento, a habitação e os escritórios, onde os níveis de transação desaceleraram. De outro lado, o imobiliário logístico, de retalho e os hotéis, nos quais a atividade superou os padrões dos últimos dois anos.
Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL, explica que “a redução da ocupação de escritórios e da venda de casas neste trimestre não surpreende. É uma tendência que já vem do último trimestre de 2022 e que é natural face à dupla circunstância de partirmos de mercados a transacionar em níveis recorde e de haver um agravamento da conjuntura económica. A subida galopante das taxas de juro, o aumento da inflação e o aperto das condições de financiamento afetam as famílias e as empresas, que são os destinatários das casas e dos escritórios. Não é possível sair intocado desta conjuntura”.
Nos escritórios, a ocupação em Lisboa somou cerca de 20 mil metros quadrados no trimestre, menos de metade do padrão médio do primeiro trimestre nos últimos cinco anos. No Porto, a atividade perfez aproximadamente oito mil metros quadrados, um nível 41% abaixo da média dos últimos cinco anos.
Em habitação, o primeiro trimestre terá trazido nova redução das vendas, seguindo a tendência marcante ao longo de 2022. Embora o total anual tenha superado o resultado de 2021, a trajetória, ao longo do ano passado, foi de perda de fôlego, com o quarto trimestre a colocar as vendas 12% abaixo do primeiro. A expectativa é que o primeiro trimestre de 2023 apresente uma quebra na ordem dos 5% face ao trimestre anterior.
Quanto ao investimento em imobiliário comercial, que neste trimestre ficou em 240 milhões de euros, ou seja, a menos de metade da média do registo do primeiro trimestre dos últimos cinco anos, Joana Fonseca diz que “reflete a postura de maior cautela dos investidores num ambiente macroeconómico marcado pela incerteza quanto à evolução das taxas de juro e da inflação no arranque do ano. Não é uma questão de atratividade do mercado português, nem da sua capacidade de gerar retorno”.
Imobiliário logístico
Entre os segmentos com desempenhos mais dinâmicos, destaca-se o imobiliário logístico, onde foram ocupados 214 mil metros quadrados no trimestre, mais que duplicando os resultados de iguais períodos dos últimos dois anos. O imobiliário de retalho surpreendeu pela positiva, impulsionado pela sustentação do consumo em contexto de perda de poder de compra. Nota positiva para os centros comerciais, bem como para os retail parks, além do formato de rua em Lisboa e Porto, com bom desempenho das vendas e procura de novos espaços.
Na hotelaria, a ocupação em Lisboa e Porto aproximou-se dos níveis do primeiro trimestre de 2019 e registou mesmo diárias e RevPar superiores a esse período. Este continua a ser um sector de aposta, com a abertura de três novos hotéis de cinco estrelas (um em Faro e dois no Porto) e dois de quatro estrelas (em Lisboa) neste período.
A propósito do desempenho destes segmentos, Joana Fonseca realça que “no retalho, esperava-se um impacto forte e mais imediato da perda de poder de compra das famílias. Contudo, as vendas não caíram, o que se refletiu positivamente na operação das lojas e na maior confiança de quem procura espaços novos para abrir”. Em relação à logística, “já esperávamos este acréscimo de ocupação, porque há uma procura muito ativa que não se tem materializado apenas porque há falta de espaço adequado. Na hotelaria, os bons registos de operação refletem um turismo que deixou totalmente para trás os anos pandémicos”.
Aumento das rendas em logística
Em termos dos valores praticados, o trimestre foi marcado por uma subida das yields, aumento das rendas em logística e estabilidade nos escritórios e retalho, ao passo que na habitação a JLL identifica já uma tendência de arrefecimento dos preços nos dois principais mercados, Lisboa e Porto.
A subida das yields atingiu praticamente todos os segmentos, com incrementos entre 25 e 50 pontos base nos centros comerciais prime, na logística e nos escritórios prime. Nos escritórios, apesar da quebra na ocupação, a renda prime manteve-se estável em 27 euros o metro quadrado em Lisboa e em 18 euros o metro quadrado no Porto. O retalho estabiliza o valor prime do comércio de rua em 130 euros o metro quadrado em Lisboa e 70 euros o metro quadrado no Porto, ao passo que nos centros comerciais prime houve até lugar a uma atualização trimestral de 4% para 120 euros o metro quadrado.
Na logística, observam-se subidas em grande parte das localizações, lideradas pelo aumento de 15% no eixo Palmela-Setúbal. Em relação à habitação, a JLL destaca o ajuste em ligeira baixa nos valores médios de transação neste trimestre em Lisboa e Porto, com preços de 4.200 euros o metro quadrado em Lisboa e 2.800 euros o metro quadrado no Porto (dados Confidencial Imobiliário).
Joana Fonseca nota que “os valores do imobiliário, em termos de rendas, preços ou yields, refletem a grande resiliência deste sector. A nota geral é de estabilidade, havendo lugar a ajustes apenas ligeiros e em alguns segmentos, apesar de uma natural quebra de ocupação e vendas, bem como de um sentimento de maior cautela por parte dos investidores e dos consumidores. A falta estrutural de oferta que se mantém é uma das justificativas para esta sustentação de valores. O desequilíbrio face à procura é muito acentuado, de tal forma que, mesmo em contexto de menor dinâmica de vendas e arrendamento, não há um choque de valores. É preciso, por isso, continuar a investir na criação de nova oferta em todos os segmentos, quer por via da construção de raiz, quer da requalificação do parque imobiliário existente”.
2023
Relativamente ao restante do ano, Joana Fonseca está confiante de que “os segmentos mais afetados neste trimestre acelerem, mesmo que com potenciais reajustamentos de valor. Por um lado, já temos sinais de maior estabilidade macroeconómica, confirmando-se a desaceleração da inflação e um menor ritmo de subida dos juros, o que terá impacto na confiança de quem procura de imóveis, seja para investimento, ocupação ou compra. Por outro lado, não há uma perda de competitividade do imobiliário em qualquer destas componentes e este é um sector que se mantém atrativo, inclusive na captação de capital internacional. Falta apenas assegurar a estabilidade fiscal e legislativa, que é um garante muito importante para a confiança dos investidores e para o aumento da oferta”.
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