A procura por imóveis logísticos deverá crescer nos próximos anos, apesar das condições operacionais desafiantes, sugerem os ocupantes que enfrentam uma diversidade de questões corporativas críticas, lideradas por uma regulamentação ESG mais rigorosa e pela resiliência energética.
O quarto European Real Estate Logistics Census foi realizado durante o verão de 2024 pelos analistas de mercado da cadeia de abastecimento Analytiqa em nome da Tritax EuroBox plc, um investidor em logística imobiliária na Europa, e pela Savills, consultora imobiliária internacional. Responderam 642 ocupantes, investidores, promotores, proprietários, gestores de ativos, consultores e agentes de todo o mercado europeu.
Condições operacionais desafiantes
Embora 51% dos ocupantes acredite que as condições de negócio são hoje mais favoráveis do que há um ano (em comparação com 42% em 2023 e 35% em 2022), 69% reduziu ou atrasou os planos gerais de expansão do negócio devido às atuais condições económicas. Contudo, o que é crucial é que dos 69%, apenas 6% suspendeu os seus planos indefinidamente, enquanto 32% atrasou um a dois anos e 24% entre dois e cinco anos.
O inquérito sugere que é provável que se desenvolvam novos requisitos logísticos durante o segundo semestre de 2024, em 2025 e anos seguintes. 29% dos ocupantes da amostra espera necessitar de mais espaço nos próximos 12 meses, enquanto 70% planeia manter a sua dimensão atual. 53% dos ocupantes espera necessitar de mais espaço nos próximos um a três anos (mais 15 pontos percentuais).
Planos de expansão
Para os ocupantes que pretendem expandir a atividade durante os próximos um a três anos, os planos estão concentrados nos principais mercados da Europa Ocidental. A Alemanha continua a ser o mercado-alvo mais favorecido este ano, citado por 26% dos ocupantes com planos de expansão, seguida pela França com 24%.
Possivelmente indicativo do interesse no re/nearshoring, a República Checa foi citada como mercado-alvo por 10% dos operadores com planos de expansão, quase o dobro da Polónia (5%).
Para quem procura novos espaços de armazém nos próximos três anos, 58% espera adquirir edifícios com uma área útil entre os 10 mil e os 39.999 metros quadrados. Os retalhistas são mais propensos do que os fabricantes ou os 3PL (“third-party logistics”) a gerar procura por armazéns de grandes dimensões (mais de 40 mil metros quadrados) ou unidades urbanas mais pequenas (menos de cinco mil metros quadrados), o que reflete a evolução contínua do modelo omnicanal.
ESG e eficiência energética em foco
Quando questionados sobre o que poderá ser “revolucionário” para o seu sector logístico, categorias relacionadas com as metas/regulamentos ESG, requisitos de energia, robótica, automação, tecnologia IA e a revolução dos transportes foram classificadas como importantes ou muito importantes por mais de metade dos inquiridos.
O mais citado, “Metas/regulamentos ESG mais rigorosos” (por 69% dos operadores), pode sugerir uma incerteza contínua em torno do âmbito da futura regulamentação da União Europeia. Este valor sobe para 82% para as 3PL que, ao licitarem contratos, enfrentam uma pressão crescente dos clientes para garantir que as suas operações cumprem padrões ESG mais elevados.
As medidas de sustentabilidade/ESG mais comuns implementadas pelos ocupantes nos últimos 12 meses incluem iniciativas tangíveis e mensuráveis, tais como medidas de eficiência energética (44%), redução/reciclagem de resíduos (36%) e energias renováveis (28%). As energias renováveis deixaram de ser a principal prioridade em 2023 e passaram a ocupar a terceira posição este ano, o que se deve provavelmente à diminuição dos custos energéticos.
Resiliência energética
68% dos ocupantes está cada vez mais consciente da necessidade de obter um fornecimento de energia adequado no contexto dos recentes acontecimentos geopolíticos, das infraestruturas existentes e do advento de tecnologias com utilização intensiva de energia, como a automação e a IA.
Nos últimos 12 meses, 37% dos ocupantes investiu em robótica/automatização de armazéns, 33% em análises preditivas/otimização e 28% em veículos elétricos, os quais irão gerar um maior consumo de energia. A robótica/automatização de armazéns é uma tendência que continuará em vigor, com 43% a esperar investir nos próximos dois anos.
Do ponto de vista do imobiliário, estes fatores provavelmente continuarão a apoiar a rotação para espaços modernos e de maior qualidade, com as especificações necessárias para facilitar as operações baseadas na tecnologia, desde que estes edifícios tenham disponibilidade de energia adequada.
A eletrificação das frotas
29% dos ocupantes planeia reduzir a utilização de transportes intensivos em carbono nos próximos três anos (a prioridade número um citada quando se trata da evolução da cadeia de abastecimento nos próximos três anos), mas a incerteza permanece no que à alocação do investimento diz respeito: 23% dos inquiridos realizou progressos na instalação de pontos de carregamento de veículos elétricos para uso privado nos últimos 12 meses, mas apenas 13% instalou pontos de carregamento de veículos elétricos para veículos elétricos HGV/LGV (veículos pesados) durante esse período.
Tais fatores refletem a incerteza sobre as muitas variáveis em jogo quando se trata de transportes. Estas incluem soluções de combustível, capacidade futura das redes elétricas, disponibilidade local de energia e, até, a questão de saber se o carregamento privado é, em última análise, a melhor solução para as frotas logísticas.
Re/nearshoring no horizonte
25% dos ocupantes afirmou que tinha reduzido (relocalizado) a sua cadeia de abastecimento para mitigar o risco de perturbações nos últimos três anos.
Diversificar a base de fornecedores e flexibilizar as rotas continua na agenda, com 27% e 17%, respetivamente, a afirmar que o farão nos próximos três anos.
O reshoring será, provavelmente, um impulsionador para o mercado nos próximos anos: 45% dos inquiridos vê esta solução no horizonte, reconhecendo o seu potencial “revolucionário” para os ativos logísticos.
O bem-estar dos colaboradores em foco
74% dos ocupantes afirma que o bem-estar dos colaboradores desempenha um papel importante na sua estratégia.
Destes, 20% a 30% classificou a disponibilidade de transportes públicos, espaço público e iluminação natural como prioridades número um ou número dois para o bem-estar dos colaboradores. No entanto, sem surpresa, as cantinas (60%), os chuveiros e os cacifos (43%) continuaram a ser os mais populares.
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