A decisão sobre onde abrir o próximo ponto de venda deixou de ser um tema estritamente imobiliário e para ser, de forma inequívoca, uma decisão de negócio. Em 2026, a expansão das franquias está a ser desenhada com outra exigência: menos “quantidade”, mais qualidade de tráfego, maior disciplina de custos e foco claro na rentabilidade por metro quadrado. Num mercado em que o consumidor alterna entre físico e digital e em que a performance da loja precisa de ser mensurável, a pergunta ganha novo peso: centros comerciais ou lojas de rua?
Durante anos, a discussão oscilou entre previsões de declínio e anúncios de reinvenção do retalho físico. A realidade atual é mais complexa. O espaço físico voltou a ser central, readquiriu relevância como elemento estratégico da experiência de marca e da captação de consumidores, mas com regras diferentes.
Para as franquias, a escolha entre centros comerciais e lojas de rua deixou de ser uma questão de preferência e passou a ser uma decisão económica, sustentada por dados, rentabilidade e pelo papel estratégico da loja no ecossistema omnicanal. Apesar do crescimento do e-commerce, cerca de 80% das vendas globais continua a ser realizado em lojas físicas, sublinhando o seu papel estrutural no consumo global.
Esta dinâmica observa-se em vários mercados. Nos Estados Unidos, a afluência aos centros comerciais cresceu cerca de 7,3% acima dos níveis de 2019, demonstrando a resiliência do consumo presencial. No México, 2026 deverá marcar uma fase de retoma e expansão do imobiliário de retalho, com maior enfoque em projetos integrados e numa lógica de “destino urbano”, sobretudo em polos como a Cidade do México e Monterrey. Na Europa, espera-se que o comércio a retalho tenha crescido 2% em 2025 e 1,7% em 2026, aproximando-se dos níveis pré-pandemia, com projeções de crescimento médio anual de 1,8% até 2030.
Centros comerciais: previsibilidade e escala num contexto volátil
Neste enquadramento, os centros comerciais mantêm uma proposta de valor clara. Continuam a oferecer tráfego mais previsível e concentrado, fator particularmente relevante para marcas que dependem de volumes elevados para justificar investimentos e custos fixos mais exigentes. A recuperação do footfall confirma que estes espaços continuam a funcionar como destinos multifuncionais, combinando compras, restauração e lazer.
O interesse dos investidores reforça esta leitura. O investimento em imobiliário de retalho na Europa cresceu cerca de 40% em 2024, impulsionado sobretudo por ativos bem localizados e centros comerciais reposicionados como destinos híbridos. Este contexto explica por que razão muitas marcas continuam a procurar locais comerciais em arrendamento integrados em centros comerciais, aceitando estruturas de custos mais elevadas em troca de estabilidade e escala.
Lojas de rua: proximidade, identidade e eficiência
Em paralelo, as lojas de rua renovaram o seu apelo como pontos de experiência local e proximidade urbana, sobretudo em zonas onde a oferta é limitada e a procura se mantém elevada. Relatórios internacionais indicam que, em várias capitais europeias, o comércio de rua registou crescimento consistente desde 2019, com algumas artérias a concentrarem mais de 30% da procura total por espaços comerciais.
Este dinamismo reflete-se também nas rendas prime, que registaram aumentos em várias cidades, sinalizando que as marcas continuam a valorizar a presença direta junto do consumidor, mesmo num contexto de maior pressão de custos.
A lógica é clara: proximidade, conveniência e autenticidade tornaram-se fatores críticos para o consumidor. Para as franquias, isso traduz-se em maior flexibilidade contratual e potencial de eficiência do investimento, desde que a escolha da localização seja rigorosa. Na rua, a localização é tudo: “boa rua” não é sinónimo de “rua cara”, mas de tráfego qualificado e adequação ao perfil de consumo.
Dados como suporte à decisão
A decisão estratégica das franquias não se reduz, assim, à escolha de um “formato ideal”, mas à forma como serve um propósito específico no funil de aquisição e na experiência de marca. Espaços em centros comerciais podem acelerar notoriedade e gerar tráfego contínuo; lojas de rua podem criar afinidade local e reforçar identidade.
Nesse contexto, a expansão deve ser suportada por dados — não por feeling. É aqui que plataformas especializadas como a Spot2.mx ganham relevância, ao centralizar a oferta de ativos em arrendamento, facilitar a comparação entre oportunidades e apoiar decisões com base em critérios económicos e de negócio. Com forte presença no México — um mercado que reflete muitas das tendências globais do retalho —, este tipo de abordagem permite às franquias estruturar decisões com maior previsibilidade de retorno e menor exposição ao risco.
Uma decisão estratégica
Em 2026, a escolha entre centro comercial e loja de rua já não é exclusiva. Trata-se de uma decisão estratégica integrada numa lógica de portefólio, em que diferentes formatos podem coexistir, desde que respondam a objetivos claros de crescimento, posicionamento e rentabilidade.
Num contexto de maior disciplina financeira e maior exigência do consumidor, a localização deixou de ser apenas um ponto no mapa para se tornar parte da narrativa económica da marca. E é nessa intersecção entre dados, localização e negócio que se decidirá o sucesso da próxima vaga de expansão das franquias.
