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De acordo com o estudo “Realizing Potential in Logistics”, da CBRE, entre 2019 e 2025, o stock logístico nacional aumentou mais de 30%, passando de cerca de quatro milhões de m² para 5,5 milhões de m². Apesar deste crescimento expressivo, o país continua a enfrentar, segundo a consultora, uma escassez estrutural de espaço disponível, com taxas de disponibilidade historicamente baixas: menos de 1% no Porto e 4% em Lisboa, valor fortemente influenciado pela região de Palmela, onde a taxa de disponibilidade ultrapassa os 10%.
“Portugal enfrenta hoje uma das taxas de disponibilidade mais reduzidas da Europa, o que confirma a resiliência e a atratividade do mercado, mas expõe também um défice claro de espaços modernos. A modernização do parque logístico é, por isso, um imperativo para que o país consiga responder às necessidades futuras dos operadores e consolidar a sua posição estratégica no contexto europeu”, sublinha Nuno Torcato, diretor Industrial e Logística da CBRE Portugal.
Atratividade do sector
O interesse dos investidores reflete a atratividade do sector em Portugal. Até agosto de 2025, o valor transacionado em ativos de industrial e logística ascendeu os 124M€. Com as operações em curso, a CBRE estima que o ano encerre entre os 280M€ e 360M€, resultado que colocará 2025 como um dos melhores anos de sempre para o segmento. Isto confirma Portugal como um dos mercados mais competitivos para o investimento logístico na Europa, especialmente pela conjunção de baixa disponibilidade, rendas em crescimento e yields atrativas. Atualmente, a yield prime situa-se nos 5,75% em Lisboa e 6% no Porto, acima da maioria dos setores imobiliários nacionais, com exceção dos centros comerciais.
Rendas prime cresceram 40% em seis anos
O aumento da procura e a escassez de espaço disponível traduziram-se numa valorização significativa das rendas prime. Entre 2019 e 2025, registou-se um crescimento de cerca de 40%, com os valores a subir de 3,5€/m² para 5,5-6€/m². Este aumento coloca Portugal ao nível de mercados emergentes europeus como a República Checa, que registaram dinâmicas semelhantes.
A pandemia de Covid-19 marcou uma viragem estrutural no setor. Antes de 2020, o take-up médio anual rondava os 200 mil m², mas no período pós-pandemia estabilizou por volta dos 400 mil m² por ano, praticamente duplicando face ao histórico pré-Covid. Em 2025, o mercado mantém esta trajetória: até agosto, o take-up logístico ascendeu a 150 mil m², em linha com o registado no mesmo período do ano anterior.
O estudo salienta que, ao contrário do boom observado entre 2020 e 2022, não se prevê um crescimento exponencial da procura por e-commerce. Em vez disso, antecipa-se um crescimento moderado, sobretudo impulsionado por retalhistas que integram os seus próprios canais online nas cadeias logísticas já existentes, em detrimento dos operadores de entregas – que, por sua vez, se encontram já bem aprovisionados de espaços para responder a aumentos de procura.
O desafio da obsolescência
A nível europeu, apesar do crescimento do stock, cerca de 30% dos ocupantes identificam ativos obsoletos nos seus portefólios, sendo este um dos seus principais desafios. A CBRE observa também uma tendência crescente de critérios técnicos – como certificações ESG, eficiência energética e segurança – no momento de escolha de novos espaços. Em 2023, apenas um fator relacionado com as características técnicas do ativo era considerado determinante pelos operadores. Em 2025, esse número aumentou para cinco, revelando uma maior exigência por parte do mercado.
Este movimento está a criar um “mercado a duas velocidades” (two-tier market), em que ativos de qualidade, modernos e sustentáveis, conseguem captar rendas premium e manter taxas de disponibilidade mínimas, enquanto ativos desatualizados enfrentam descontos de renda e maiores níveis de desocupação.
Portugal em contraciclo com a europa
Ao contrário da Europa Central – onde a abundância de stock conduziu a uma subida das taxas de disponibilidade – Portugal mantém-se num cenário de forte pressão por parte da procura, no qual os operadores competem por espaço escasso. Adicionalmente, as principais preocupações dos operadores para selecionar um novo ativo no território nacional prendem-se essencialmente com a localização. Desta forma, apesar da maior parte do stock existente ser já datado, em Portugal não se tem registado este mercado a dois compassos, mas sim a uma subida indiscriminada das rendas para ativos prime e não prime.
Esta realidade, embora desafiante, constitui uma oportunidade única para investidores e promotores que apostem no desenvolvimento de novos projetos e na requalificação de ativos existentes.
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