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Savills apresenta evolução do Mercado Imobiliário em Portugal no 1º semestre de 2019

A consultora imobiliária Savills apresenta os resultados do mercado imobiliário nacional no primeiro semestre de 2019. A nível económico, no início do ano, Portugal verificou uma ligeira aceleração no seu ritmo de crescimento, com um aumento de 0,5% no 1º trimestre. Em termos homólogos, a taxa de crescimento passou de 1,7% para 1,8%.

As projeções avançadas pelo Banco de Portugal indicam uma continuação da trajetória de expansão ao longo do período 2019 – 2021, ainda que seja a um ritmo menos acelerado comparativamente aos últimos anos. Para este ano está ainda previsto um crescimento do PIB real na ordem dos 1,7%, e as condições de financiamento deverão manter-se positivas para todos os sectores da economia.

A evolução da atividade económica portuguesa continuará assente no crescimento do consumo privado, no dinamismo da formação bruta e capital fixo, e no aumento das exportações, apesar da revisão em baixa da procura externa. Em 2019, o aumento do consumo privado encontra-se relacionado com a evolução favorável do rendimento disponível das famílias, assente no crescimento do emprego e dos salários nominais. Em Maio de 2019, a estimativa avançada para a taxa de desemprego fixou-se nos 6,6%.

Toda esta conjuntura influencia a dinâmica do mercado imobiliário nacional, nos seus diferentes segmentos, sendo que no primeiro semestre foram já identificados alguns resultados que merecem especial atenção.

Investimento

O 1º semestre de 2019 fechou com 1.050 mil milhões de euros transacionados, representando uma descida de 26% comparativamente ao mesmo período de 2018.

O sector da hotelaria foi o mais ativo, contribuindo para 38% do volume de investimento total, traduzindo-se em 6 transações, envolvendo um total de 396 milhões de euros. No conjunto de transações hoteleiras, está incluída a venda do Portfolio Minor, que inclui os hotéis Avani Av. Liberdade, Tivoli Av. Liberdade e Tivoli Oriente, por 312 milhões de euros, aos investidores norte-americanos da Invesco.

O sector de retalho contribuiu para 30% do volume total de investimento, cerca de 315 milhões de euros, e o segmento de escritórios contabilizou 23% das transações, somando um total de 244 milhões de euros. De entre as principais transações destes dois segmentos conta-se a venda do Leiria Shopping por 128 milhões de euros à DWS, e a venda do Portfolio da Credit Suisse, que compreendem os edifícios Art´s Business Centre e Torre Fernão Magalhães, por 112 milhões de euros à Merlin Properties.

Os investidores americanos somaram os maiores montantes de investimento, num total de 356 milhões de euros, seguidos pelos alemães com 220 milhões de euros. Nota também para os investidores de origem nacional que contribuíram com 140 milhões e que comparativamente ao mesmo período de 2018 (55 milhões de euros), tiveram um aumento de presença muito expressivo no mercado de investimento.

Apesar do esperado decréscimo no volume de investimento para 2019, o dinamismo de mercado deverá manter-se, e o ano deverá encerrar acima da média dos últimos 5 anos, entre os 2 500/ 3 000 mil milhões de euros. A manutenção das taxas de juro em níveis historicamente baixos continua a tornar o segmento imobiliário naturalmente muito atrativo”, menciona Alexandra Gomes, Senior Analyst of Research Departament da Savills.

Mercado Escritórios

No final do 1º semestre, o mercado de escritórios de Lisboa registou um take-up total de 110.000 metros quadrados, representando um aumento de 27% face ao período homólogo.

As zonas que verificaram melhor performance nos primeiros 6 meses do ano foram a zona 5 (Parque das Nações) e a zona 1 (Prime CBD), com 26.840 metros quadrados e 24.937 metros quadrados de espaços de escritórios ocupados, respetivamente.

Destaque para a maior transação do 1º semestre de 2019, o pré-arrendamento de um edifício no Parque das Nações por parte da Seguradora AGEAS, que conta com cerca de 17.400 metros quadrados, e que teve um peso de 65% no take-up total da zona 5. A Torre da Cidade, localizada na Avenida Fontes Pereira de Melo 41, foi ocupada pela consultora multinacional KPMG (9.950 metros quadrados) e a Sociedade de Advogados PLMJ (6.950 metros quadrados), encabeçando o top 3 das maiores transações do 1º semestre de 2019. Os sectores de Serviços Empresas e Consultores & Advogados foram os mais dinâmicos, tendo absorvido 28.259 metros quadrados e 24.664 metros quadrados, respetivamente.

Durante o primeiro semestre de 2019, 48 operações disseram respeito a mudanças de edifício, contabilizando um total de 72.659 metros quadrados, sendo que outras 31 operações se referiram à expansão de área, envolvendo um total de 27.157 metros quadrados.

Relativamente aos preços de arrendamento de escritórios e às previsões dos próximos 6 meses, a renda prime fechou o semestre nos 22 euros/metros quadrados/mês, observando-se uma relativa estabilidade de preços. Apesar da falta de oferta que conduziu a um forecast no início de 2019 mais modesto, o mercado tem conseguido responder de forma positiva à procura prevendo-se agora que o ano 2019 encerre acima dos 170.000 metros quadrados, podendo no entanto não superar a fasquia dos 200.000 metros quadrados.

A segunda metade do ano continuará a ser marcada pela renegociação de rendas bem como pela aposta, por parte de alguns proprietários, na remodelação de espaços mais desatualizados e obsoletos, aproveitando o momento alto da procura. Este ano será distinguido pelo repensar das estratégias de ocupação e pela análise da nova oferta que começará a entrar no mercado nos próximos dois anos”, comenta a responsável.

Mercado Residencial

No primeiro trimestre de 2019, Portugal foi o terceiro país da União Europeia onde os preços das casas mais subiram, apenas atrás da República Checa e da Hungria. O ano de 2019 tem assistido ao fenómeno contínuo do aumento generalizado dos preços das habitações em Portugal, um valor a rondar os 16%. Contudo, esta subida tem sido cada vez menos impulsionada pelas taxas de crescimento de Lisboa e Porto. Nas duas principais cidades do país, os preços continuaram a subir, porém a um ritmo mais comedido face ao 4º trimestre de 2019.

Lisboa registou nos primeiros 3 meses do ano um aumento generalizado dos preços em torno dos 11%, enquanto a cidade do Porto viu subir os valores fechados na venda das habitações em quase 29%. Só em Lisboa, a Savills contabiliza, entre 2019 e 2022, um pipeline de mais de 6.500 novos fogos que entrarão no mercado, na sua maioria pertencem a projetos de luxo.

Mesmo com a quebra de 23% na concessão de vistos gold no primeiro semestre (para 372 milhões de euros), continuará a assistir-se a um período em que a procura será superior à oferta existente em todos os segmentos, com projetos com mais de 100 fogos a serem desenvolvidos em zonas alternativas (veja-se o exemplo do Braço de Prata) em detrimento dos projetos de reabilitação”, acrescenta Eurico Alves, Analyst of Research Department.

Mercado do Retalho

Durante o primeiro semestre de 2019, o índice de volume de negócios no comércio a retalho passou de uma variação homóloga de 6,7% em abril para 4,4% em maio. No final do 1º semestre de 2019, a Savills contabilizou uma amostra de 150 novas lojas de rua na cidade de Lisboa, sendo que o sector da Restauração & Bebidas representa 79% das novas aberturas.

Destaque para novas aberturas, entre elas o Fitness Park, Banak Importa, Stanislav Café, 100 Maneiras, American Music Burguer ou a Portugália.

Neste momento, encontram-se em curso alguns projetos de expansão, entre eles o Alameda Shop & Stop. Arrancou também a expansão do Glicínias Plaza em Aveiro, com conclusão prevista para 2021, e registou-se ainda a abertura do Montijo Retail Park que vem adicionar mais 18.000 metros quadrados de oferta nova à margem sul do Tejo.

A mudança de perfil do consumidor, acompanhada por uma diversificação de diferentes estilos de vida, veio introduzir no mundo do retalho novos conceitos que pretendem satisfazer um leque cada vez mais variado de necessidades. A presença constante da internet no quotidiano de todos os consumidores, tornou os consumidores mais exigentes e conscientes, alertando assim os retalhistas a estarem aptos a responder a este desafio”, refere Alexandra Gomes.

Mercado Industrial Logística

O sector industrial e logístico viu o take-up do primeiro semestre reduzir-se para o equivalente a 30% do registado no mesmo período de 2018. Tal descida prende-se, mais uma vez, com o já denominador comum aos outros segmentos imobiliários, a falta de oferta que corresponda aos critérios procurados. No caso das plataformas logísticas e industriais, a oferta de espaços com mais de 10.000 metros quadrados é particularmente escassa, o que naturalmente levou, sobretudo ao longo do segundo trimestre (período no qual foi alocado 76% do take-up do semestre), a subidas dos preços na zona do Corredor Oeste (3,5 euros/metros quadrados para 4 euros/metros quadrados) e Matinha – Prior Velho (4,5 euros/metros quadrados para 5 euros/metros quadrados).

Outras zonas secundárias como o eixo Montijo – Alcochete e Palmela – e Setúbal também registaram subidas nas rendas praticadas, sendo mais um indicador do impacto que a reduzida oferta de espaços de qualidade tem tido no sector.

O Centro Empresarial da Abóboda (7.146 metros quadrados), a Fábrica Aleluia em Aveiro (5.000 metros quadrados) e o Logispark no Montijo (3.700 metros quadrados), formam o top 3 das maiores transações no segmento industrial e logístico no primeiro semestre deste ano, o que representa uma concentração de 52% do take-up total em apenas 3 transações. De destacar também que 19% da área alocada teve lugar fora da área metropolitana de Lisboa, com especial foco no distrito de Aveiro.

Os atuais desafios, que se prendem, sobretudo, com necessidades criadas em grande parte pelo e-commerce, têm tido um particular impacto na procura de espaços que conjuguem a proximidade aos centros das cidades com as características cada vez mais versáteis que se esperam deste tipo de espaços”, menciona ainda a responsável.

Mercado do Turismo

Os diversos indicadores do turismo nacional revelaram um comportamento bastante positivo entre janeiro e abril de 2019, com um aumento de 3,9% das estadias, 5,9% dos hóspedes, 6,8% dos proveitos totais e 7,4% das receitas do turismo.

Em Lisboa, mesmo tendo sido registada uma ténue quebra na ocupação por quarto desde o início do ano até ao final de abril deste ano (cerca 1,73 p. p. face ao período homólogo), o significativo aumento tanto do RevPar (rendimento por quarto) como do ADR (rendimento por quarto ocupado), vêm demonstrar que os turistas cada vez gastam mais na capital portuguesa, mesmo que as suas estadias sejam mais curtas. O RevPar entre janeiro e abril deste ano registou uma subida de 1,69%, enquanto o ADR atingiu uma subida de 4,02%. Este último teve particular contributo dos hotéis de 4 estrelas que, mesmo com uma quebra de 3,5% da ocupação por quarto, viram subir em 5,3% o valor pago pelos mesmos.

No que diz respeito às aberturas, destacamos a dispersão geográfica registada. As aberturas de unidades como o Vila Galé Collection em Elvas ou o Castelo Hotel em Chaves, ambos com 4 estrelas, vêm provar o dinamismo que o sector hoteleiro tem tido em Portugal, a sua sustentação e a capacidade de zonas fora dos grandes centros urbanos (Lisboa e do Porto), de atraírem investimentos de operadores nacionais e internacionais.

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