Em 2021, o investimento em ativos de retalho na Europa voltou a cair, pelo quarto ano consecutivo, registando um volume total de 32,2 mil milhões de euros, 5% inferior ao registado em 2020 e 27% abaixo da média dos últimos cinco anos (perto dos 50 mil milhões de euros), segundo a análise da consultora imobiliária Savills.
No entanto, o segundo trimestre do ano passado registou um investimento de 6,9 mil milhões de euros, um valor 18% acima do homólogo de 2020. Os terceiro e quarto trimestres de 2021 também ficaram acima dos períodos correspondentes do ano anterior, com subidas de 38% e 34% (YOY), respetivamente. Nos últimos três meses de 2021, verificou-se um investimento de cerca de 11 mil milhões de euros em ativos de retalho na Europa.
Apesar da trajetória descendente, em determinados mercados europeus foi possível observar alguns sinais de recuperação, sobretudo no Reino Unido, em Itália e nos países nórdicos. Adicionalmente, o Reino Unido, a Alemanha e a França captaram 72% do total de investimento em retalho feito na Europa em 2021, com os volumes de negócio no sector a superarem os de 2020.
Retail parks lideram preferências de retalho
Os retail parks e instalações de armazenamento dedicadas ao retalho representaram mais de 30% do total de investimento feito no sector, em 2021, um aumento face à média de 20% dos últimos cinco anos. Os investidores, pretendendo reforçar as margens de lucro e minimizar os riscos, olharam para os retail parks e formatos de retalho alimentar de pequena dimensão como ativos menos expostos, de forma geral, aos riscos lançados pelas limitações impostas pela pandemia de Covid-19.
Entre 2013 e 2019, os supermercados e hipermercados representaram cerca de 7% do investimento em retalho. Contudo, em 2020 e 2021, essa parcela aumentou para 20% e 17%, respetivamente.
O sector da conveniência na Europa (retail parks, armazéns para retalho, supermercados e hipermercados) captou um investimento de cerca de 14 mil milhões de euros, em 2021, representando perto de metade do volume de investimento total no sector, acima dos 23% de 2013. Por outro lado, o segmento dos centros comerciais tem vindo a cair, à medida que o comércio online ganha tração e as incertezas sobre o futuro ainda lançam sombras sobre os formatos físicos de retalho. Em 2013, os centros comerciais representaram 41% do total de investimento, mas, em 2021, essa representatividade caiu para 17%.
Prime yields
As prime yields dos centros comerciais atingiram um máximo de 5,45% no quarto trimestre de 2021, face ao pico anterior de 4,5% registado no terceiro trimestre de 2018. Este aumento deveu-se à suspensão, por longos períodos, da atividade de muitos centros comerciais e a uma forte queda no número de transações desta classe de ativos. Em Lisboa, o valor das prime yields de centros comerciais ficou na casa dos 5%, em 2021, em linha com a média europeia.
O sector do retalho tem sofrido profundas transformações e a consolidação do e-commerce tem sido uma das principais forças motrizes dessa reconfiguração. Estima-se que uma em cada cinco compras feitas pelos consumidores europeus seja realizada online. O Reino Unido é o país da Europa que regista a mais elevada taxa de penetração de e-commerce.
Alexandra Gomes, Head of Research da Savills Portugal, refere que “nestes dois anos de pandemia, o sector de conveniência alimentar e retail parks em Portugal tem sido muito resiliente e alvo do interesse dos investidores. Não obstante o incremento do papel do e-commerce na vida dos consumidores portugueses, os formatos físicos não irão perder o seu papel preponderante, mas antes terão que sofrer transformações físicas e digitais para que consigam ir ao encontro das novas expectativas dos compradores”.
Centros comerciais a recuperar nos próximos anos
A recuperação económica gradual e o levantamento progressivo das restrições de combate à pandemia têm revitalizado os centros comerciais. Essa tendência de recuperação deverá continuar a observar-se, ao longo dos próximos anos.
Apesar da ascensão do comércio online, os centros comerciais não têm os dias contados. Calcula-se que 72% das compras continue a ser feito em lojas físicas e que o poder de compra dos consumidores na Zona Euro cresça 4,2%, este ano, e 2,4%, em 2023, o que deverá aumentar a confiança dos consumidores e potenciar a abertura de novos espaços.
O sector do retalho continuará a sofrer transformações para melhor responder às exigências dos consumidores, que esperam melhores experiências de compra e a redução da pegada carbónica dos negócios. Na sua trajetória de adaptação aos novos tempos, os centros comerciais vão também procurar diversificar, ainda mais, a oferta disponibilizada aos clientes, com a adição de novos serviços e lojas, como clínicas, serviços e espaços de cowork. No entanto, os ramos de alimentação e conveniência deverão continuar a dominar as preferências de investimento em 2022.
Também se prevê que as relações senhorio-inquilino sofram alterações e se tornem mais transparentes e colaborativas e antevê-se a celebração de contratos de arrendamento de menor duração e rendas mais reduzidas.
José Galvão, Retail Associate Director da Savills Portugal, refere que “os últimos dois anos tiveram um forte impacto no segmento de retalho. A pandemia acelerou mudanças nos padrões de consumo – mudança de hábitos e estilo de vida, maior relevância digital, entregas ao domicílio, valorização da sustentabilidade – exigindo que o mercado se adapte a essas mudanças. Proprietários e investidores que melhor compreenderem estas alterações poderão dispor de oferta mais relevante, que vá ao encontro das novas necessidades dos operadores e dos consumidores. É expectável uma recuperação de todos os sectores, que estão já em plena atividade, sendo o fator crítico de sucesso a capacidade de adaptação às novas necessidades do mercado”.
