Passado um ano de pandemia, Portugal saiu, a 15 de março, do último estado de emergência com confiança reforçada na retoma gradual da economia, à medida que vão sendo aliviadas as restrições de mobilidade e é permitido o reinício da atividade de sectores fundamentais para a saúde da economia nacional, como o retalho e o turismo.
A pandemia e os vários confinamentos atingiram, com mais ou menos força, todos os segmentos do mercado imobiliário, impulsionando o surgimento de novas tendências de consumo, a emergência do teletrabalho e novas formas de vivência dos espaços. Estas são algumas das conclusões de um estudo realizado recentemente pela Savills, consultora imobiliária internacional.
O confinamento afetou severamente as vendas a retalho, o sector dos serviços e o turismo. Contudo, com o arranque do plano de vacinação e o começo da fase de desconfinamento, o mês de março já sugeriu o início de uma retoma económica.
Investidores internacionais dominam o mercado
No final do primeiro trimestre, o mercado português de investimento imobiliário comercial somou um total de 221 milhões de euros, ultrapassando, em larga medida, os 90 milhões de euros registados no segundo trimestre de 2020.
No total, foram fechadas nove operações, com o segmento de escritórios a exercer um peso de 70% no volume total de transações. Para este resultado dominante d, contribuiu a venda de um portfólio de escritórios composto por sete ativos, no valor de 120 milhões de euros.
Destaque também para a venda à Blackbroock Capital de um portfólio composto por duas unidades comerciais de distribuição alimentar e que vai ao encontro de uma tendência crescente de investimento em superfícies alimentares, altamente beneficiadas pelo contexto pandémico, que provocou um aumento do consumo de produtos alimentares.
Os investidores internacionais continuaram a liderar o mercado de investimento português, neste primeiro trimestre, tendo sido responsáveis por 95% do volume total de investimento direcionados para os segmentos de escritórios, retalho e hospitalidade. Do total dos 209 milhões de euros de investimento internacional, 43% diz respeito a transações com tickets de investimento abaixo dos 30 milhões de euros.
Mercado de escritórios em Lisboa já mostra sinais de recuperação
Com um volume total de absorção trimestral 29.178 metros quadrados, o mercado de escritórios de Lisboa verificou uma descida de 34%, comparativamente ao período homólogo de 2020. Ainda sob o efeito do período de confinamento iniciado no dia 15 de janeiro, e que se prolongou ao longo de todo o primeiro trimestre, o mercado de escritórios de Lisboa registou quedas de performance na generalidade das zonas de mercado.
Uma vez mais, os resultados observados neste início de ano são ainda muito demonstrativos dos efeitos de confinamento e da situação pandémica que Portugal está a ultrapassar. É muito expectável que este grau de incerteza e prudência se prolongue até ao final do segundo trimestre e que vá recuperando à medida que o plano de vacinação for avançando e os trabalhadores começarem a regressar de forma mais massiva e consistente ao seu local de trabalho.
Prova desta esperada gradual recuperação foi o aumento do volume de absorção observado mês a mês. Com um mês de janeiro muito tímido, em que apenas foram ocupados 1.991 metros quadrados, correspondentes ao fecho de cinco operações. Logo a partir de fevereiro, o mercado começou a denotar uma ligeira retoma, encerrando com um mês de março mais forte e que representou um crescimento de 102% face ao mês de março de 2020.
Otimismo renovado no mercado de retalho
Em pleno estado de emergência, o levantamento efetuado pela Savills ao comércio de rua do coração da cidade de Lisboa revelou que foram muito poucas as marcas que abriram novas lojas. Ainda assim, o sector de Food Services & Drinks continua a reunir as preferências dos retalhistas.
Os centros comerciais foram fortemente atingidos por outro muito prolongado período de confinamento, tendo estado fechados durante todo o primeiro trimestre.
No confinamento geral, observou-se a paragem e o adiamento de decisões no sector de retalho. Mas se, por um lado, se verificou um número muito limitado de novas aberturas, por outro lado, tem sido registado um aumento da procura por parte de algumas marcas, especialmente internacionais, por localizações prime a preços mais competitivos, aproveitando o contexto pandémico.
Sendo um dos sectores mais fortemente atingidos pela crise, os valores de renda estão sob pressão, em particular em lojas “high street” e centros comerciais. Contudo, comparativamente ao último trimestre de 2020, o mercado manteve a sua estabilidade, com a renda prime em Lisboa para o formato de lojas de rua a fixar-se nos 130 euros por metro quadrado e no caso dos centros comerciais a manter-se nos 90 euros por metro quadrado.
Sector industrial e da logística registou aumento da procura na Grande Lisboa
No mercado da indústria e logística na área da Grande Lisboa, e comparativamente aos resultados de 2020, registou-se um aumento na procura durante o primeiro trimestre. Contudo, este aumento da procura não se reflete no volume de absorção, devido à falta de disponibilidade, não apenas de área, mas também de produtos com a qualidade pretendida pelos operadores.
No que toca aos valores de mercado praticados em cada eixo industrial e logístico, neste primeiro trimestre, não se verificaram alterações, mas as reduzidas disponibilidades, aliadas ao nível de procura existente, tenderam a estreitar a margem de negociação entre as partes.
Os armazéns de logística para apoio a operadores logísticos terceiros (3PL) continuam a ser as tipologias mais procuradas, seja para dar resposta ao aumento das necessidades dos clientes existentes, seja para ter a capacidade para alcançar os objetivos de crescimento dos operadores através da aquisição de novos clientes.
Deverá observar-se o aumento da procura por soluções de logística de proximidade e a procura por formatos mais adaptados às distribuições mais capilares, como “cross-docking”, cada vez mais necessárias para acomodar o crescimento exponencial do e-commerce no mercado português.
O fenómeno do “nearshoring” também começa a conquistar alguma visibilidade no mercado industrial e logístico português. As previsões para 2021 apontam para que o nível de procura se mantenha elevado, pelo que é possível antever um aumento dos níveis de absorção, que serão reforçados pela conclusão de novos projetos. Contudo, a oferta continuará a ser insuficiente, pelo que a pressão para o aumento de rendas deverá manter-se.
