“Portugal está a consolidar-se como um dos destinos mais atrativos da Europa para o investimento em retalho, combinando estabilidade económica, dinamismo do consumo e forte apetite internacional por ativos como centros comerciais e supermercados”. Quem o diz é Augusto Lobo, head of capital markets da JLL Portugal, que antecipa um 2025 marcado por novas high streets, maior integração entre o físico e o digital e um sector cada vez mais focado na experiência, na sustentabilidade e na requalificação de ativos. Nesta entrevista, o responsável traça o retrato do mercado ibérico, destaca os fatores que impulsionaram o crescimento em 2024 e explica por que razão a palavra “experiência” será central para o futuro do retalho.
Que principais diferenças e semelhanças o vosso estudo identificou entre os mercados de Portugal e Espanha?
O estudo destaca várias semelhanças relevantes entre os mercados de Portugal e Espanha no sector de retalho. Em 2024, ambos os países registaram um aumento significativo do investimento, impulsionado pelo bom desempenho económico e pelo dinamismo do consumo. Verificou-se também um forte interesse por ativos de retalho, com os centros comerciais a assumirem particular protagonismo em ambas as geografias. Adicionalmente, tanto em Portugal como em Espanha, observam-se tendências comuns como a consolidação de estratégias omnicanal por parte dos operadores e um foco crescente na integração de experiências de compra físicas e digitais.
No entanto, o estudo também evidencia diferenças relevantes. Em termos de volume de investimento, Espanha registou 2.645 milhões de euros, muito acima dos 1.200 milhões verificados em Portugal, refletindo a maior escala e profundidade do seu mercado. Ao nível dos ativos, em Espanha houve um maior foco nos retail parks, enquanto em Portugal os centros comerciais e os supermercados lideraram a procura e as principais transações. Também ao nível das yields prime, observam-se discrepâncias: as yields para o comércio de rua em Espanha situaram-se nos 4,15%, enquanto em Portugal se mantiveram nos 4,75%, ao longo de 2024. No entanto, as mesmas já registaram compressões no primeiro trimestre de 2025: menos 15 pontos base em Madrid e 50 pontos base em Lisboa.
Estas diferenças e semelhanças refletem as especificidades de cada mercado, mas confirmam igualmente que a Península Ibérica se afirma como uma região com elevado potencial para o investimento em ativos de retalho, com Portugal a consolidar-se como uma plataforma estratégica na expansão de capital internacional.
O estudo aponta para um desempenho excecional do sector de retalho no mercado de investimento em 2024. Que fatores mais contribuíram para este crescimento?
Na nossa perspetiva, o desempenho excecional do sector de retalho em 2024 resulta de uma combinação muito positiva de fatores. Em primeiro lugar, destaco a recuperação económica pós-pandemia, que trouxe maior estabilidade e confiança ao mercado, tanto do lado dos consumidores como dos investidores.
Também o aumento do turismo teve um impacto muito relevante, sobretudo no reforço da atividade no comércio de rua, onde assistimos a uma subida expressiva no volume de investimento e nas rendas prime.
Nos centros comerciais, registámos um crescimento muito sólido nas vendas e na afluência, o que reforçou a atratividade destes ativos e contribuiu para transações de grande escala.
Outro fator determinante foi o ajuste nos valores dos ativos nos anos anteriores, que criou condições muito atrativas para entrada de capital, com um perfil de risco-retorno bastante competitivo à escala europeia.
Por fim, sublinho a entrada de novos investidores no mercado português, com especial destaque para as SCPIs francesas, que têm vindo a demonstrar um interesse crescente pelo nosso sector de retalho, nomeadamente nos segmentos de supermercados e retail parks.
Tudo isto explica o dinamismo que vivemos em 2024 e sustenta as boas perspetivas que temos para o ano em curso.
“O desempenho excecional do sector de retalho em 2024 resulta de uma combinação muito positiva de fatores. Em primeiro lugar, destaco a recuperação económica pós-pandemia, que trouxe maior estabilidade e confiança ao mercado, tanto do lado dos consumidores como dos investidores”
Que tipo de ativos foram mais procurados pelos investidores em Portugal?
Em 2024, os centros comerciais e os supermercados destacaram-se claramente como os ativos mais procurados pelos investidores em Portugal. No caso dos centros comerciais, assistimos a um crescimento muito expressivo da atividade transacional. Foram, aliás, responsáveis por algumas das maiores operações do ano. Este dinamismo refletiu não só a recuperação operacional muito sólida destes ativos, com as vendas e o footfall a regressarem aos níveis pré-pandemia, como também o interesse crescente dos investidores em ativos com escala, bem localizados e com potencial de valorização.
Já os supermercados continuam a ser vistos como ativos altamente resilientes, com uma performance muito consistente mesmo em contextos económicos mais exigentes. São procurados tanto pelo seu perfil defensivo como pela estabilidade das rendas e pela elevada atratividade dos contratos de longo prazo com operadores bem estabelecidos.
Estes dois segmentos foram, sem dúvida, o motor do investimento em retalho no último ano, concentrando a maioria do capital alocado ao sector.
Como se posiciona Portugal no contexto europeu em termos de atratividade do sector de retalho para investimento?
Portugal posiciona-se de forma muito positiva no contexto europeu no que toca à atratividade do sector de retalho para investimento. Do lado do comércio de rua, os nossos dados apontam para uma das taxas de crescimento mais elevadas da Europa em termos de rendas prime. Entre 2025 e 2029, esperamos um crescimento anual médio de 2,7% nas principais localizações high street em Portugal, o que demonstra o potencial de valorização que o nosso mercado oferece, mesmo face a capitais europeias mais maduras.
No segmento de centros comerciais, Portugal destaca-se também pela qualidade dos ativos e pela sua excelente performance operacional. Estamos a falar de ativos bem localizados, com níveis de ocupação muito sólidos e com indicadores de vendas que já superaram, em muitos casos, os níveis pré-pandemia. Esta solidez operacional, aliada ao potencial de valorização e à estabilidade económica do país, torna o mercado nacional cada vez mais atrativo para investidores que procuram oportunidades com retorno ajustado ao risco.
Por tudo isto, acreditamos que Portugal continuará a afirmar-se como um dos destinos mais interessantes para investimento em retalho na Europa.
Quais são as grandes tendências que se perspetivam para o mercado de retalho em 2025?
Em 2025, esperamos ver uma aceleração de várias tendências que têm vindo a moldar o sector de retalho. Uma das mais marcantes é, sem dúvida, a fusão entre o comércio físico e online, numa lógica cada vez mais integrada, o chamado modelo phygital. Esta integração permite às marcas oferecerem uma experiência mais fluida e conveniente ao consumidor, respondendo às suas expectativas em múltiplos canais.
Outra tendência que vai continuar a ganhar força é o foco na experiência do cliente. O retalho físico está a evoluir para além da simples função transacional, apostando cada vez mais em criar espaços envolventes, com propostas diferenciadoras e personalizadas, capazes de atrair e fidelizar os consumidores.
Vemos também uma expansão significativa do sector de bem-estar e saúde, com novas marcas e conceitos a entrarem no mercado, muitas vezes ligados ao lifestyle e à melhoria da qualidade de vida, desde ginásios e clínicas, a experiências de wellness integradas nos espaços de retalho.
A transformação dos centros comerciais continuará a ser um dos vetores mais relevantes do sector, quer ao nível da modernização da oferta, quer através da requalificação dos espaços para responder às novas exigências dos consumidores.
Por fim, assistiremos ao crescimento de novas high streets de moda em zonas emergentes, sobretudo nas grandes cidades, com destaque para Lisboa e Porto. Estas novas localizações oferecem rendas mais acessíveis, maior disponibilidade de espaço e um enorme potencial de valorização.
“Em 2024, os centros comerciais e os supermercados destacaram-se claramente como os ativos mais procurados pelos investidores em Portugal. No caso dos centros comerciais, assistimos a um crescimento muito expressivo da atividade transacional. Foram, aliás, responsáveis por algumas das maiores operações do ano. Este dinamismo refletiu não só a recuperação operacional muito sólida destes ativos, com as vendas e o footfall a regressarem aos níveis pré-pandemia”
O retalho físico está a adaptar-se a novas realidades: omnicanalidade, conveniência, experiência, sustentabilidade… Como está o sector a responder a estas exigências?
O sector do retalho físico tem vindo a demonstrar uma notável capacidade de adaptação às novas exigências do consumidor e às dinâmicas do mercado. Em primeiro lugar, temos assistido à implementação de estratégias omnicanal, que permitem uma maior integração entre o mundo físico e digital, assegurando uma experiência de compra mais fluida, conveniente e personalizada.
Ao mesmo tempo, os operadores estão a investir fortemente na criação de experiências únicas nas lojas físicas, apostando em espaços que vão muito além da função comercial – são agora locais de socialização, descoberta e envolvimento com a marca.
A integração de tecnologias avançadas nas lojas é outro pilar desta transformação. Desde sistemas de pagamento mais eficientes até soluções de realidade aumentada, a tecnologia está a ser usada para melhorar a experiência do consumidor e otimizar a operação.
Por fim, há uma crescente adoção de práticas mais sustentáveis, não só para dar resposta à regulamentação e às exigências dos investidores institucionais, mas também para alinhar com as expectativas de consumidores cada vez mais conscientes. A sustentabilidade passou de uma opção para uma prioridade estratégica no sector.
Nota-se uma maior procura por ativos com certificações ESG ou características mais sustentáveis?
Sim, sem dúvida. Há hoje uma procura crescente por ativos com características sustentáveis, sobretudo por parte de investidores institucionais. A sustentabilidade tornou-se um critério central de decisão de investimento, deixando de ser apenas um fator complementar.
Ativos com boas práticas ambientais, eficiência energética e certificações reconhecidas ganham maior atratividade no mercado e têm acesso a condições de financiamento mais favoráveis. Esta tendência veio para ficar e está a influenciar diretamente a forma como se desenvolvem, gerem e reposicionam os ativos de retalho em Portugal e na Europa.
“Portugal posiciona-se de forma muito positiva no contexto europeu no que toca à atratividade do sector de retalho para investimento. Do lado do comércio de rua, os nossos dados apontam para uma das taxas de crescimento mais elevadas da Europa em termos de rendas prime. Entre 2025 e 2029, esperamos um crescimento anual médio de 2,7% nas principais localizações high street em Portugal, o que demonstra o potencial de valorização que o nosso mercado oferece, mesmo face a capitais europeias mais maduras”
O retalho alimentar tem sido mais resiliente que o não alimentar. Como vê a evolução deste segmento em Portugal nos próximos anos?
O segmento alimentar continuará a ser um dos pilares do investimento em retalho. Em Portugal, assistimos a uma forte dinâmica, impulsionada pela entrada de novos players e pela crescente aposta em formatos de proximidade, que têm demonstrado elevada rentabilidade e resiliência
O retalho alimentar deverá continuar a ser um segmento muito resiliente e atrativo nos próximos anos. Em Portugal, esse dinamismo é reforçado pelo crescimento das marcas próprias, a expansão dos formatos de proximidade e o forte foco das insígnias na eficiência e na sustentabilidade.
Os operadores alimentares estão cada vez mais atentos às exigências dos consumidores e dos investidores, integrando práticas sustentáveis nas suas operações, desde a logística até ao design das lojas. Essa aposta em práticas mais sustentáveis e formatos mais eficientes será essencial para manter a competitividade e responder às expectativas do mercado.
Que papel têm as marcas próprias, a concentração de operadores e a expansão dos formatos de proximidade nesta dinâmica?
As marcas próprias têm ganhado peso, não só como alternativa mais acessível para os consumidores, mas também como uma forma das insígnias reforçarem o controlo sobre a cadeia de valor e integrarem práticas mais sustentáveis nos produtos.
A concentração de operadores tem permitido ganhos de escala e uma maior capacidade de investimento, nomeadamente na transformação digital e na adoção de soluções ambientalmente mais responsáveis.
Já os formatos de proximidade respondem a uma nova lógica de consumo, mais frequente, mais local e mais sustentável, o que os torna altamente relevantes para o futuro do sector, sobretudo em zonas urbanas.
“Os operadores estão a investir fortemente na criação de experiências únicas nas lojas físicas, apostando em espaços que vão muito além da função comercial – são agora locais de socialização, descoberta e envolvimento com a marca”
Que tipo de investidores estão mais ativos no mercado nacional — internacionais, fundos, players locais?
O mercado nacional tem sido particularmente atrativo para investidores internacionais, que têm vindo a reforçar a sua presença. Ainda assim, os players locais mantêm uma atividade relevante, especialmente em operações de menor dimensão e em ativos com elevado conhecimento do território.
No mercado nacional de retalho alimentar, atualmente, existe uma grande diversidade de investidores ativos, mas a tendência é que o mercado esteja a atrair um número crescente de investidores internacionais e fundos de investimento.
A entrada de grandes players internacionais, como a Mercadona, está a sinalizar um forte interesse por parte de investidores estrangeiros, particularmente de grandes redes de distribuição. Este tipo de investidor procura expandir a sua presença em mercados com forte crescimento, como o português, que oferece boas perspetivas devido ao aumento do consumo e à estabilidade económica relativa.
Os fundos de investimento também têm demonstrado um interesse crescente no sector de retalho alimentar, especialmente em ativos imobiliários. Estes fundos estão a investir na aquisição de terrenos e na construção de novas unidades de retalho, incluindo freestandings e espaços de grande dimensão, que estão a tornar-se cada vez mais procurados devido ao crescimento da procura por novos formatos de venda e a escassez de terrenos. O mercado imobiliário para retalho alimentar é visto como uma área estratégica para diversificação de portfólio, dado o seu potencial de valorização e rendimento estável.
Além disso, os players locais ainda continuam a ser uma presença forte no mercado, com operadores como o Continente, Pingo Doce e Auchan a investirem fortemente na modernização das suas redes e na expansão dos formatos de proximidade. No entanto, a sua capacidade de investimento e inovação também tem vindo a ser desafiada pela concorrência internacional e pela necessidade de adaptação às novas exigências do consumidor.
Que critérios estão hoje a pesar mais na decisão de investimento em ativos de retalho?
Os principais critérios que influenciam a decisão de investimento em ativos de retalho são a localização prime (áreas com alto fluxo de consumidores e boa acessibilidade), a qualidade do ativo (imóveis bem construídos, sustentáveis e modernos), o desempenho operacional (indicadores como footfall e vendas, que refletem a atratividade do ativo) e o potencial de valorização (a capacidade do ativo se valorizar ao longo do tempo, considerando o desenvolvimento urbano e a rentabilidade futura).
Esses fatores combinados garantem tanto a rentabilidade imediata quanto a segurança do investimento a longo prazo.
Que tipo de ativos acredita que ganharão maior relevância nos próximos três a cinco anos?
Nos próximos três a cinco anos, os centros comerciais, retail parks e as high streets continuarão a ser ativos relevantes no mercado de retalho. Os centros comerciais irão manter a sua atratividade, especialmente aqueles localizados em zonas prime, ao combinarem uma vasta oferta de lojas, serviços e entretenimento. A adaptação dos centros comerciais às novas tendências de consumo, como a integração de experiências digitais e a oferta de opções de lazer, também contribuirá para o seu sucesso contínuo.
Os retail parks, com espaços amplos e lojas de grande dimensão, tendem a crescer em relevância, pois oferecem uma experiência de compra mais prática e segura.
As high streets, ou ruas comerciais de grande circulação, continuarão a ser um ponto focal no retalho, especialmente em áreas urbanas dinâmicas. Estas zonas oferecem visibilidade, acessibilidade e um fluxo constante de consumidores, o que as torna uma escolha estratégica para muitas marcas.
Em resumo, a combinação desses ativos centros comerciais, retail parks e high streets continuará a ser crucial para o mercado de retalho nos próximos anos, pois oferecem tanto uma experiência de compra física quanto uma forte atratividade para os consumidores.
“Os players locais ainda continuam a ser uma presença forte no mercado, com operadores como o Continente, Pingo Doce e Auchan a investirem fortemente na modernização das suas redes e na expansão dos formatos de proximidade. No entanto, a sua capacidade de investimento e inovação também tem vindo a ser desafiada pela concorrência internacional e pela necessidade de adaptação às novas exigências do consumidor”
Que cidades ou regiões fora de Lisboa e Porto estão a emergir como polos interessantes para o retalho e investimento?
Destacam-se cidades como Braga, Faro, Leiria e Aveiro, que combinam crescimento económico, atratividade turística e desenvolvimento urbano. Em Lisboa, assinala-se ainda a emergência de zonas como o eixo Cais do Sodré, Santos e o bairro de Alvalade como novos polos de retalho urbano.
O mercado português tem escala suficiente para atrair novos players ou conceitos internacionais?
Sim, apesar da dimensão mais reduzida, Portugal oferece um mercado estável, com elevada atratividade turística e indicadores económicos sólidos. A nossa localização estratégica e o potencial de valorização dos ativos fazem do país um destino cada vez mais relevante para novos conceitos e operadores internacionais.
Temos assistido à reconfiguração de alguns ativos de retalho, como centros comerciais e grandes superfícies. A reconversão ou requalificação de espaços é uma tendência com peso real em Portugal?
Sim, a reconversão e requalificação de espaços de retalho, como centros comerciais e grandes superfícies, é uma tendência com peso real em Portugal. De acordo com um relatório recente, cerca de 8% do stock de centros comerciais em Espanha e Portugal foi total ou parcialmente renovado até 2024, ou planeia iniciar a reabilitação no curto prazo, indicando que a reconversão é uma tendência relevante.
Esta tendência reflete a necessidade de adaptar os ativos de retalho às novas exigências dos consumidores e às mudanças nos padrões de consumo. A requalificação permite modernizar infraestruturas, melhorar a eficiência energética e criar espaços mais atrativos e funcionais. Além disso, a reconversão de espaços obsoletos em novas áreas comerciais ou usos alternativos, como habitação ou até hospitais, tem sido uma estratégia adotada para revitalizar imóveis e responder à escassez de terrenos disponíveis.
Podemos concluir, que a reconversão e requalificação de ativos de retalho em Portugal é uma tendência consolidada, impulsionada pela necessidade de modernização, pela procura por espaços mais eficientes e pela adaptação às novas dinâmicas do mercado.
De que forma a aceleração do e-commerce e da digitalização impacta a valorização ou desvalorização de ativos de retalho físico?
A aceleração do e-commerce e da digitalização não está a desvalorizar significativamente os ativos de retalho físico, mas sim a impulsionar uma transformação no sector, orientada para experiências de consumo mais integradas e omnicanal.
O retalho físico continua a ter um papel central, mas está a adaptar-se para complementar o canal online. Os consumidores valorizam cada vez mais uma experiência fluida entre o digital e o físico, por exemplo, através de serviços como click & collect, devoluções em loja ou integração de tecnologias digitais no ponto de venda.
Assim, os ativos físicos que conseguem incorporar esta lógica omnicanal e oferecer uma experiência diferenciadora tendem a valorizar-se, pois respondem melhor às novas expectativas do consumidor. Por outro lado, os espaços que não acompanham esta evolução tecnológica e comportamental correm maior risco de desvalorização.
“O futuro do retalho passará cada vez mais por proporcionar experiências únicas e memoráveis ao consumidor, integrando inovação, conveniência e proximidade com a marca. Num contexto em que os consumidores têm cada vez mais opções, tanto no mundo físico como digital, o retalho que se destaca é aquele que consegue oferecer experiências únicas, envolventes e memoráveis. Mais do que apenas vender produtos, o foco está em criar ligações emocionais com o cliente, proporcionar valor acrescentado e transformar a visita à loja num momento diferenciador”
Que novos formatos ou conceitos estão a ganhar tração no mercado ibérico?
No mercado ibérico, estão a ganhar tração vários formatos inovadores e orientados para as novas preferências dos consumidores. Entre os mais relevantes destacam-se as lojas experienciais. Estes espaços vão além da simples venda de produtos, oferecendo experiências imersivas que fortalecem a ligação emocional com a marca.
Outro são os espaços de bem-estar e saúde. O crescente foco no estilo de vida saudável está a impulsionar a presença de espaços dedicados ao bem-estar, como clínicas, ginásios, lojas de nutrição ou centros de terapias.
Nota ainda para os conceitos de retalho sustentável. A sustentabilidade é uma prioridade crescente. Marcas e operadores estão a investir em lojas com materiais ecológicos, redução do consumo energético e práticas responsáveis. Estes conceitos não só respondem à procura do consumidor consciente, como também acrescentam valor ao ativo a longo prazo.
Em conjunto, estes novos formatos estão a redefinir o retalho ibérico, tornando os espaços comerciais mais dinâmicos, multifuncionais e alinhados com as tendências atuais de consumo.
Que riscos ou fatores de instabilidade podem condicionar o bom desempenho que o sector registou em 2024?
A principal incerteza prende-se com a disponibilidade de novos ativos no mercado. A oferta futura é limitada, o que pode aumentar a competição entre investidores. Ainda assim, o contexto económico favorável a nível nacional e o forte interesse internacional devem sustentar o dinamismo do sector.
Considera que o sector do retalho reconquistou, nos últimos anos, a confiança dos investidores? Que papel teve a resiliência pós-pandemia nesse processo?
Sim, o sector do retalho tem vindo a reconquistar a confiança dos investidores nos últimos anos e a resiliência demonstrada no período pós-pandemia desempenhou um papel fundamental nesse processo.
Apesar do impacto significativo da Covid-19, o retalho físico mostrou uma notável capacidade de adaptação, acelerando a digitalização, ajustando modelos operacionais e reforçando a integração com o canal online. Esta capacidade de resposta rápida e eficaz contribuiu para a recuperação da atividade e a retoma do consumo.
Além disso, o forte desempenho em indicadores-chave como o volume de vendas e o aumento do footfall reforçou a atratividade do sector. Muitos ativos de retalho conseguiram recuperar, ou até superar, os níveis de desempenho pré-pandemia, o que demonstrou a solidez do sector e a sua relevância contínua no comportamento de compra dos consumidores.
Em resumo, a resposta do sector à crise e a sua capacidade de evolução sustentada foram determinantes para reestabelecer o interesse e a confiança do investimento no retalho.
Se tivesse de destacar uma palavra-chave para o futuro do retalho em Portugal, qual seria?
Experiência. O futuro do retalho passará cada vez mais por proporcionar experiências únicas e memoráveis ao consumidor, integrando inovação, conveniência e proximidade com a marca. Num contexto em que os consumidores têm cada vez mais opções, tanto no mundo físico como digital, o retalho que se destaca é aquele que consegue oferecer experiências únicas, envolventes e memoráveis. Mais do que apenas vender produtos, o foco está em criar ligações emocionais com o cliente, proporcionar valor acrescentado e transformar a visita à loja num momento diferenciador.
Este foco na experiência manifesta-se em múltiplas formas: desde lojas mais interativas e personalizadas, até à integração com o online, eventos no ponto de venda, espaços de convívio, bem-estar e sustentabilidade.
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