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A CBRE apresentou as principais tendências de hotelaria na Península Ibérica em 2025 através do evento Iberian Hospitality Trends. De acordo com os dados analisados, o mercado hoteleiro ibérico consolidou-se como destino preferencial para investimento na Europa nos primeiros 9 meses de 2025. Num ano em que o volume de investimento hoteleiro europeu cresceu 1.2 mil milhões de euros face ao período homólogo, totalizando até ao momento um investimento total de 16 mil milhões de euros, a Península Ibérica captou a maior fatia do mercado (19%), seguida pelo Reino Unido (16%) e França (13%).
Este dinamismo reflete a transformação estrutural do setor em Portugal e Espanha, onde o turismo não só recuperou totalmente da pandemia, como também evoluiu para modelos de maior valor acrescentado, suportados por uma procura internacional crescente e pelo desenvolvimento de produtos de luxo e lifestyle.
Portugal
Face a 2019, Portugal registou um crescimento de 39% no Preço Médio Diário (ADR) e de 44% na Receita por Quarto Disponível (RevPAR), demonstrando uma resiliência excecional. Estes indicadores estão alinhados com o desempenho verificado também em Espanha (ADR +37% e RevPAR +44%), confirmando a atratividade da Península Ibérica.
“Em Portugal, um dos principais motores desta valorização é a alteração estrutural do perfil do turista, destacando-se um crescimento acentuado do turismo proveniente dos EUA, que registou um aumento de 91% face a 2019. Os turistas norte-americanos, que procuram maioritariamente o segmento de luxo, elevam o preço médio e a qualidade da oferta. Apesar dos resultados recorde, existe margem de progressão no mercado nacional. O RevPAR em Lisboa, embora bastante significativo, situa-se ainda entre 18% a 25% abaixo de Barcelona, a cidade com melhor performance na Península Ibérica” refere José Maria Moutinho, Head of Research da CBRE Portugal.
Aposta no segmento de luxo
O volume de investimento hoteleiro em Portugal atingiu os 341 milhões de euros até Novembro de 2025, afirmando-se como a segunda classe de ativos mais relevante no imobiliário comercial nacional, apenas atrás do retalho.
De acordo com Duarte Morais Santos, Hotels Director da CBRE Portugal, “o perfil de quem investe em Portugal é ainda diferente do de Espanha. Enquanto o mercado espanhol é dominado por cadeias hoteleiras (41%), em Portugal, o investimento é liderado por investidores institucionais (59%), seguidos por family offices e privados (31%), com as cadeias hoteleiras a representarem apenas 10% deste volume. A estratégia dos investidores em Portugal é clara: foco evidente no luxo. 81% do volume de investimento transacionado em Portugal (três primeiros trimestres do ano) foi direcionado para hotéis de 5 estrelas, contrastando com Espanha, onde o segmento de 4 estrelas ainda capta a maioria do capital. Geograficamente, nos últimos cinco anos, o Algarve atraiu 52% do investimento total, seguido por Lisboa (18%) e Porto (12%)”.
Experiência como elemento-chave no setor
O conceito de lifestyle deixou de ser um nicho de marketing para se tornar uma categoria estratégica rentável no setor hoteleiro. A procura por hotéis que oferecem identidade, conexão e experiências autênticas traduz-se em prémios significativos nas tarifas diárias. Em Lisboa, no segmento de 4 estrelas, a ADR de um hotel convencional é de 137€, enquanto um hotel posicionado como lifestyle pode atingir os 260€ — um prémio de cerca de 90%.
Paralelamente, o bem-estar (wellness) e restauração (F&B) assumem papéis centrais na criação de valor. Relativamente ao bem-estar, 60% das gerações Z e Millennials planeiam as suas viagens com foco no bem-estar, e estes turistas gastam, em média, mais 177% do que o turista comum. Por sua vez, em restauração, as receitas por quarto ocupado estão a crescer em todas as categorias (luxo +3,2%, upscale +5,3%), com os restaurantes de hotel a assumirem um papel cada vez mais relevante como polos sociais e verdadeiros motores de receita, deixando para trás a perceção tradicional de um serviço disponível apenas para os ocupantes.
Coexistência entre alojamento local e hotéis
Em 2024, o Alojamento Local (AL) representou 46% da oferta de camas e 44% das dormidas em Lisboa, gerando mais de 531 milhões de euros em receitas. Para satisfazer o atual nível de procura na capital portuguesa, sem o AL, a cidade necessitaria de construir mais de 10.000 quartos de hotel, o que equivale a 50% da área residencial do Parque das Nações.
Contrariando a perceção pública, desde 2019, o crescimento da oferta em Lisboa não foi suportado pelo AL, mas sim pela hotelaria e por apartamentos turísticos, com a oferta de hotéis a crescer
significativamente enquanto o AL estabilizou.
Perspetivas para 2026
De acordo com José Maria Moutinho, Head of Research da CBRE Portugal, “o otimismo mantém-se para o futuro próximo: as previsões apontam para que 2025 encerre com um crescimento de hóspedes na Península Ibérica (que cumulativamente até Setembro se situava nos +3% para Portugal e +1,7% para Espanha). O mercado continuará a evoluir através de novas tendências de consolidação, como o crescimento de Branded Residences e Serviced Apartments de luxo, respondendo a uma procura cada vez mais sofisticada. Prevê-se também uma maior profissionalização e integração entre o setor hoteleiro e o AL, com grandes grupos hoteleiros a entrarem no segmento de arrendamento de curta duração e viceversa”.
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