Foi uma tendência no confinamento e poderá mesmo ser a alavanca que trará números nunca vistos ao sector de logística na Europa. De acordo com a Savills, o aumento das vendas online, que resulta em níveis de ocupação resilientes e numa forte procura por parte dos investidores, trará um forte impulso ao sector logístico, rumo a um ano recorde, continuando a comprimir as rendibilidades “prime” em 2021.
A consultora imobiliária internacional refere que a ocupação de instalações logísticas se manteve resiliente durante os primeiros três trimestres de 2020, atingindo 21,8 milhões de metros quadrados, ultrapassando em 10% o nível equivalente deste período no ano passado. Os Países Baixos (4,6 milhões de metros quadrados, mais56% face ao período homólogo), a Polónia (3,7 milhões de metros quadrados, mais 33% face ao período homólogo) e o Reino Unido (3,5 milhões de metros quadrados, mais 46% face ao período homólogo) representaram a maioria dos aumentos.
É de salientar que 2020 assinalou um ano recorde de ocupação no Reino Unido, excedendo os 3,5 milhões de metros quadrados de ocupação atingidos em 2016. A Alemanha (5,1 milhões de metros quadrados, mais 1% face ao período homólogo) continua a ser o mercado mais dominante este ano.
Península Ibérica
A procura de instalações logísticas na Península Ibérica aumentou acentuadamente face a 2019, tendo Espanha (mais 7% face ao período homólogo) e Portugal (mais 35% face ao período homólogo) registado um crescimento anualizado resiliente, assente na subida das taxas de penetração do comércio eletrónico. “Portugal não é exceção desta tendência pan-europeia. Tendo em conta o já baixo stock de unidades com especificações logísticas, este aumento de procura veio esgotar a quase totalidade de unidades disponíveis, criando, assim, uma maior pressão no sentido do aumento de rendas. Este ano será também marcado pela chegada ao mercado das unidades atualmente em promoção e que, de forma expectável, por via da modernidade e maior eficiência, contribuirão positivamente para esta tendência de aumento de rendas“, explica Pedro Figueiras, Associate Director, Industrial & Logistics da Savills Portugal. “No que concerne ao mercado de investimento observamos um notório aumento do apetite e, consequentemente, do capital disponível para alocar a esta classe de ativos. Em função desta realidade, poderemos esperar que, com a colocação do novo produto com ‘covenants’ sólidos e o referido aumento de interesse, se possa traduzir numa compressão das ‘yields’ até aqui observadas. Quer por esta via, quer pela via de crescimento de rendas, estão reunidos os ingredientes para que se observe o aumento do ‘capital value’ dos ativos logísticos em Portugal”.
Vendas online
As vendas online, que para muitos retalhistas foram a principal via de comércio durante o primeiro confinamento devido à Covid, sofreram, como seria de prever, um aumento substancial em 2020. “Embora em muitos locais o pico tenha sido em abril, as previsões do Centre for Retail Research indicam a possibilidade desta mudança no comércio eletrónico poder acelerar em cerca de 12 meses devido à Covid-19, dado ainda existirem precauções no que respeita às compras físicas antes do lançamento de uma vacina”, nota Mike Barnes, Associate de European Research da Savills. “Como resultado de uma aceleração no comércio eletrónico, temos assistido a um aumento substancial dos níveis de ocupação de espaços logísticos, ao longo dos últimos três trimestres de 2020. Consequentemente, as taxas de disponibilidade mantiveram-se estáveis, registando uma média de 5,3% na Europa no final do terceiro trimestre do ano passado. Com uma oferta atual limitada, prevemos a retoma do crescimento das rendas nos mercados europeus continentais centrais, em 2021, sobretudo dada a escassez estrutural das instalações ‘prime’ de proximidade (‘last mile’)”.
Interesse dos investidores
As transações de investimento no segmento logístico europeu atingiram os 22 mil milhões de euros, durante os primeiros três trimestres de 2020, ligeiramente abaixo do nível registado no mesmo período de 2019. Ainda assim, a Savills prevê que o ano de 2020 tenha terminado em linha com a média anual dos últimos cinco anos de 29 mil milhões de euros.
“2020 foi um ano notável para o mercado logístico. O sector já se encontrava numa rápida transformação estrutural, mas este fenómeno foi significativamente acelerado pela Covid-19 e os seus efeitos terão um alcance mais amplo. Todos os indicadores principais apontam para um acréscimo da procura de armazéns no futuro, em particular nas zonas urbanas, o que resultou em níveis recorde de concorrência, tanto entre promotoras e ocupantes como entre os investidores”, conclui Marcus de Minckwitz, Director, Regional Investment Advisory EMEA.
