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A JLL antecipa um fecho de ano muito positivo para o mercado imobiliário português, estimando que o investimento em imobiliário comercial atinja os 2.800 milhões de euros. Este volume apresenta um crescimento na ordem dos 25% em relação ao ano anterior e supera a atividade média anual dos últimos anos.
O forte interesse dos investidores – traduzido na consolidação do capital internacional e na maior dinâmica dos operadores nacionais –, num enquadramento macroeconómico favorável e num contexto de desempenho operacional robusto dos vários segmentos, com destaque para as rendas de escritórios e retalho em máximos, foram determinantes para a atividade transacional registada este ano.
Retalho lidera investimento
Em termos da estrutura do mercado, 2025 é marcado por uma reconfiguração setorial, geográfica e de origem do investimento. Depois de vários anos fora da linha da frente, o retalho é, pelo segundo ano, líder das transações, concentrando 40% do volume total, refletindo o impacto dos centros comerciais. Além do retalho, destacam-se os ativos hoteleiros e de escritórios, com quotas na ordem dos 20% cada, no montante transacionado.
Geograficamente, a região Norte afirma-se como um destino consolidado, ao agregar 50% do investimento. É ainda de assinalar a maior representatividade dos investidores nacionais na atividade transacional. O ano fica ainda marcado pela compressão das yields, reforçando a perceção do imobiliário português como um mercado de baixo risco e elevada qualidade.
Carlos Cardoso, CEO da JLL Portugal, afirma: “o investimento terminará o ano em força. Assistimos a um regresso a níveis próximos dos €3.000 milhões, impulsionados tanto pela consistência do capital internacional, como pelo aumento da capacidade de atuação dos investidores nacionais. Isso demonstra a confiança renovada no país e na qualidade dos nossos ativos, num mercado em crescente diversificação de setores e geografias, e que é hoje mais maduro, competitivo e resiliente. Entramos em 2026 com bases sólidas e com uma perspetiva muito positiva para a continuidade desta trajetória.”
Rendas em máximos históricos
No balanço do desempenho do ano, a JLL destaca o nível recorde de 30€/m2/mês no Prime CBD e de 25€/m2/mês no CBD de escritórios de Lisboa. Até novembro, a absorção somou 149.000 m2, ou seja, menos 23% que no período homólogo. A JLL considera que esta quebra está sobretudo ligada ao desajuste da oferta à procura, aliado ao facto de 2024 registar uma ocupação historicamente elevada. De qualquer forma, a JLL estima que o diferencial desagrave para cerca de -18% no final de 2025, antecipando uma ocupação anual da ordem dos 160.000 a 170.000 m2, com uma área média por operação da ordem dos 1.100 m2. No Porto, o take-up de escritórios deverá situar-se entre 35.000 e 40.000 m2 em 2025, cerca de 50% menos do que os 76.000 m2 ocupados no ano recorde de 2024. Até novembro, a absorção ascende a 32.000 m2 (-51% em termos homólogos), com uma área média de 660 m2. A renda prime mantém-se estável em 21€/m2/mês.
O retalho é outro setor onde as rendas atingiram patamares máximos, com especial evidência no segmento de comércio de rua, onde os valores prime atingem os 145€/m2/mês em Lisboa e os 85€/m2 no Porto. Nos centros comerciais prime, a renda de referência está em 130€/m2/mês. O aumento do consumo privado (+3,8%) bem como do turismo, impulsionaram vendas e de footfall, em especial nos dois referidos formatos. A escassez de oferta de qualidade continua a afetar a dinâmica de mercado e a restringir a realização de algumas operações no comércio de rua.
Também no imobiliário industrial e de logística, a tomada de espaços mantém-se condicionada pela falta de oferta adequada aos requisitos da procura. Apesar da queda de 29% do take-up até ao 3º trimestre, após um máximo histórico em 2024, as rendas estão a subir principalmente em zonas de expansão como o Montijo, Benavente e Loures, na região de Lisboa, e de Santo Tirso e Valongo, no Grande Porto. Com 362.000 m2 ocupados até setembro, o ano deverá terminar o ano em linha com a média anual recente, em torno de 550.000 m2, com tendência para crescer nos próximos anos, dado estarem 1.000.000 m2 em pipeline até 2028.
Hotelaria e habitação reforçam ciclo de crescimento
Na hotelaria, o número de hóspedes (28,4 milhões), dormidas (72,8 milhões) e proveitos (€6.400 milhões) continuam a atingir máximos históricos, mesmo depois de anos de forte crescimento. Ao mesmo tempo, Lisboa e Porto exibem indicadores robustos de operação e rentabilidade, com RevPAR’s recorde de 137€ e 102€, respetivamente, suportados por diárias entre os 141€ e os 180€ e taxas de ocupação acima dos 70%. Observa-se um forte investimento na qualificação da oferta, com 71% das 79 novas aberturas a ocorrerem nos segmentos de 4 e 5 estrelas. Esta tendência deverá continuar, com especial foco no segmento de luxo e em novos conceitos orientados para captar procura internacional.
Andreia Almeida, Head of Research da JLL, comenta: “o desempenho do mercado comercial em 2025 evidencia a força estrutural do setor imobiliário português. As rendas prime alcançaram novos máximos, mesmo em contextos de absorção mais moderada, devido à limitada oferta adequada. O retalho evidenciou forte dinamismo, enquanto escritórios e logística mantiveram pressão por falta de stock e a hotelaria reforçou o seu ciclo de crescimento qualitativo”.
Na habitação, o balanço do ano também é positivo. No segmento tradicional, a procura continua muito ativa, acumulando um crescimento homólogo de 20% nas vendas, estimulado pela estabilização das taxas de juro, bem como pela entrada em vigor de medidas de apoio ao segmento jovem. Num mercado já pressionado pela escassez de oferta, isso resultou num aumento mais rápido dos preços, que sobem 17%, a taxa anual mais elevada da União Europeia. Este crescimento ocorre a partir de uma base elevada, atingindo-se valores recorde de venda em várias cidades, incluindo em Lisboa, com um preço médio de 5.380€/m2, e no Porto, com 3.711€/m2.
A JLL olha ainda para os restantes segmentos de living, os quais mantêm um enorme potencial de expansão devido às alterações demográficas e de estilos de vida num contexto de baixa oferta. De facto, nas Residências Sénior estima-se que a oferta existente responda a apenas 14% da procura, enquanto nas Residências de Estudantes, esta cobertura atinge 18% em Lisboa e 21% no Porto. As taxas de ocupação superiores a 90%, o envelhecimento da população e o crescimento do universo de estudantes universitários manterão estas classes de ativos em alta no radar dos promotores e dos investidores.
Perspetivas para 2026
Andreia Almeida antecipa que 2026 “traga algum alívio no ritmo de subida dos preços da habitação, com a continuidade do reforço da nova oferta, embora ainda insuficiente face às necessidades. As recentes medidas anunciadas pelo Governo, como a redução da taxa de IVA à construção para 6%, deverão ter um efeito sobre o estímulo da oferta, com o reforço da aposta dos promotores em projetos de larga escala em zonas limítrofes, podendo gerar maior interesse na habitação construída de raiz para o arrendamento. Contudo, estas medidas não vão produzir efeitos imediatos e não deverá haver, para já, um choque de oferta suficiente para inverter a subida dos preços”.
“Sem prejuízo, no conjunto, 2025 foi um ano de consolidação e valorização para o imobiliário português, que entra em 2026 com bases muito sólidas e perspetivas positivas para todos os segmentos”, refere a responsável pela área de Research da JLL.
O CEO da JLL confirma as expetativas positivas para 2026, explicando que “este deverá voltar a ser um ano de bom desempenho no investimento, ocupação, operação e valorização quer nos setores comerciais, quer de habitação. O nosso imobiliário tem excelente qualidade, está a fazer uma importante aposta no ESG e, especialmente na habitação, temos condições para começar a dar escala à nova oferta. Na base, Portugal continua a exibir um crescimento económico robusto, suportado por uma procura interna resiliente, maior rendimento disponível e níveis elevados de emprego. A estabilidade das taxas de juro, a liquidez dos investidores internacionais e os bons índices de confiança das empresas completam o leque de fatores que nos fazem olhar para o próximo ano com uma perspetiva otimista”, termina Carlos Cardoso.
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