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O sector do retalho em Portugal está a atravessar uma nova fase de dinamismo e atratividade, como revela o estudo “Realizing Potential in Retail”, da CBRE.
Após atingir um pico histórico de investimento em 2018 (1.435 milhões de euros), o mercado sofreu uma retração significativa nos anos da pandemia.
Contudo, a tendência inverteu-se nos últimos dois anos: o volume de investimento passou de 302 milhões de euros em 2022 para 577 milhões de euros em 2023 e, em 2024, ultrapassou novamente a fasquia dos mil milhões de euros (1.113 milhões de euros) – um sinal claro da recuperação da confiança dos investidores. Só no primeiro trimestre de 2025, o sector já atraiu 398 milhões de euros, o que antecipa mais um ano de forte desempenho.
Este crescimento é impulsionado por vários fatores estruturais, como o aumento das rendas no comércio de rua, o fluxo turístico crescente nas duas principais cidades portuguesas – Lisboa e Porto – e a reconfiguração dos formatos tradicionais. Embora os centros comerciais continuem a representar uma fatia importante do investimento, o estudo da CBRE evidencia o crescente protagonismo dos retail parks, que beneficiam da procura por conveniência e acessibilidade.
Apesar do dinamismo, o mercado enfrenta agora uma limitação crítica: a escassez de espaços prime, sobretudo em localizações urbanas mais procuradas, que representa um desafio à expansão e à renovação da oferta comercial.
Comércio de rua
Nos últimos 10 anos, os principais eixos de comércio de rua em Lisboa e no Porto registaram aumentos expressivos nas rendas prime. O estudo mostra que, em Lisboa, aumentaram 25% na Avenida da Liberdade e 60% no Chiado, enquanto, no Porto, a Rua de Santa Catarina evidenciou uma valorização de 183%, refletindo o forte dinamismo da cidade e o impacto do turismo no comércio de rua.
O estudo indica ainda que a atividade no comércio de rua se tem mantido muito intensa nos últimos anos, com uma média de 175 novas aberturas por ano entre 2021 e 2023, estabelecendo o seu recorde no ano de 2024, com 211 aberturas.
Considerando os dados monitorizados pela CBRE, só no primeiro trimestre de 2025 já se contabilizaram 33 novas lojas, o que demonstra uma continuidade no interesse dos operadores por este formato. O sector de Food & Beverage continua a liderar, tendo representado, no primeiro trimestre de 2025, 73% das aberturas no Porto e 45% em Lisboa – reflexo da crescente procura por experiências de consumo diferenciadoras em zonas de elevada circulação pedonal e turística.
“Estes números refletem não apenas a crescente procura por parte de marcas internacionais de elevada visibilidade, mas também o impacto muito positivo que o turismo representa, especialmente no Chiado e na Rua de Santa Catarina. A performance das rendas nestes eixos emblemáticos demonstra a força do retalho em Portugal, que continua a atrair operadores de referência, mesmo num contexto de grande seletividade e pressão sobre a oferta”, explica Carlos Récio, head of retail da CBRE Portugal.
A estrutura fragmentada do comércio de rua, com escassez de espaços e elevada seletividade por parte dos operadores, continua a ser um fator limitador. A dinâmica de abertura de lojas, assim, está fortemente condicionada pelas exigências de produto adequado e não por uma aceleração da procura. A CBRE sublinha que os operadores estabelecem uma forte concorrência por localizações premium, sendo que a decisão de entrada no mercado está, muitas vezes, dependente da disponibilidade de espaços nas localizações certas – o que obriga a um planeamento cuidadoso e uma abordagem altamente estratégica por parte das marcas.
Centros comerciais e retail parks
De acordo com o estudo da CBRE, a adição de stock dos retail parks atingiu um total de 625.230 metros quadrados em 2024, enquanto os centros comerciais registaram 2.907.437 metros quadrados.
Os retail parks têm uma maior expressão na região Norte (38%), seguindo-se outras regiões (35%) e a Área Metropolitana de Lisboa (27%). Já os centros comerciais concentram-se principalmente na Área Metropolitana de Lisboa (37%), noutras regiões (33%) e na região Norte (30%).
Este padrão geográfico reflete duas realidades distintas: por um lado, a crescente preferência por retail parks em zonas de expansão urbana, impulsionada pela flexibilidade de desenvolvimento e pela ancoragem em operadores de conveniência; por outro lado, a consolidação dos centros comerciais em zonas de maior densidade populacional e capacidade de consumo, onde o desafio passa, cada vez mais, por adaptar os espaços às novas exigências dos consumidores e dos operadores.
A procura por ambos os formatos tem vindo a aumentar, sobretudo no caso dos retail parks, que oferecem maior facilidade de acesso, custos de operação mais competitivos e elevado potencial de rentabilidade por metro quadrado. Ainda assim, a concretização de novos negócios depende da existência de espaços que cumpram critérios operacionais exigentes, como acessibilidade, visibilidade e equilíbrio entre tráfego e custos associados.
Turismo
De acordo com o estudo, a pressão turística nas duas principais cidades portuguesas é elevada: Lisboa regista atualmente mais de três turistas por cada residente e o Porto apresenta uma evolução semelhante, colocando ambas as cidades como destinos de grande afluência. Este indicador – que compara o número de visitantes com o da população residente – tem um impacto direto no desempenho do comércio de rua, especialmente em zonas históricas e com grande densidade pedonal, como o Chiado, a Baixa Lisboeta ou o centro do Porto.
No entanto, o estudo sublinha que estas zonas não devem ser encaradas exclusivamente como áreas turísticas. A dinâmica urbana está a mudar e os consumidores locais procuram cada vez mais pragmatismo e conveniência no quotidiano, privilegiando outras zonas da cidade.
“Zonas como Santos, em Lisboa, ou a Rua da Picaria, no Porto, começam a destacar-se pela sua oferta comercial adaptada aos residentes – menos turística, mais funcional e próxima. Em sentido oposto, verifica-se um movimento em locais como o Mercado da Ribeira ou o Mercado do Bolhão, onde, apesar de uma componente de tráfego local, predomina a presença de turistas internacionais”, salienta Carlos Récio.
Este contexto, favorece modelos de negócio mais flexíveis, que combinam conveniência, experiência e omnicanalidade, respondendo às necessidades de dois perfis de consumidor distintos, mas complementares: o turista ocasional, que procura descoberta e marca, e o residente urbano, que valoriza eficiência, acessibilidade e continuidade do serviço.
Perspetivas para 2025
Apesar dos indicadores positivos, a CBRE adota uma visão prudente quanto ao desempenho de 2025. A forte procura pode não se traduzir automaticamente num recorde de novas aberturas, uma vez que a oferta disponível nos eixos mais procurados continua limitada.
Ainda assim, a tendência é clara: Portugal continua a afirmar-se como um mercado atrativo para o retalho, com as cidades do Porto e de Lisboa a liderarem a transformação do sector, suportadas por um forte impacto do fenómeno turístico, valorização imobiliária e procura consolidada por experiências comerciais diferenciadoras.
“O retalho em Portugal está a atravessar um momento de reinvenção e de crescimento sustentado,
alimentado por tendências estruturais como a evolução dos hábitos de consumo, a atratividade do turismo e a capacidade de adaptação dos diferentes formatos. Seja no comércio de rua, nos centros comerciais ou nos retail parks, o sector está a responder com soluções cada vez mais ajustadas às necessidades dos operadores e dos consumidores. Este é, sem dúvida, um dos segmentos mais resilientes e estratégicos do imobiliário nacional, com potencial para continuar a atrair investimento e inovação nos próximos anos”, conclui Carlos Récio.
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