De acordo com a última edição do Marketbeat Portugal Outono 2019, publicado pela Cushman & Wakefield, o volume de investimento em imobiliário comercial deverá ultrapassar, no final do corrente ano, o valor recorde alcançado em 2018, que se fixou nos três mil milhões de euros.
Ainda que o valor transacionado entre janeiro e agosto, próximo dos 1,6 mil milhões de euros, indique um decréscimo de 14% face ao período homólogo, existem boas expetativas até ao fecho de 2019. Encontram-se, atualmente, em fase de negociação avançada cerca de 40 operações que rondam os 1,5 mil milhões de euros. Caso estas operações se concretizem em 2019, Portugal atingirá um novo máximo histórico no volume de investimento imobiliário comercial.
De acordo com Eric van Leuven, diretor geral da Cushman & Wakefield em Portugal, “não obstante os desafios que a economia internacional tem vindo a enfrentar, que afetam a economia portuguesa essencialmente através do impacto na procura externa, o mercado imobiliário tem vindo a evoluir muito positivamente. Os elevados volumes de liquidez, que de forma crescente se alocam ao sector imobiliário, deverão manter-se no médio prazo, tendo em conta os recentes anúncios que apontam para uma manutenção da política monetária expansionista do Banco Central Europeu. A atratividade de Portugal para os investidores internacionais é hoje clara, motivada por um mercado ocupacional ativo e com potencial de crescimento, bem como por uma economia sólida e em crescimento”.
Do volume de investimento concretizado nos primeiros oito meses do ano, os sectores de retalho e escritórios lideram com, respetivamente, 34% e 33% dos capitais alocados ao imobiliário comercial. Contudo, foi o sector hoteleiro que ganhou destaque em 2019, tendo sido responsável por 27% do volume transacionado, num total de 418 milhões de euros. Foi igualmente este sector que protagonizou a maior operação do ano, nomeadamente a venda do portfólio Tivoli, da Minor, à Invesco, por 313 milhões de euros.
O investimento em segmentos menos convencionais começa a despertar o interesse dos investidores e, na primeira metade do ano, a Xior adquiriu um portfólio de residências de estudantes em Lisboa e no Porto, pelo valor de 28 milhões de euros.
O capital nacional está a ganhar peso face a 2018, mas o investimento estrangeiro continuou a ser o principal impulsionador da atividade, representando 89% do total, com os investidores de origem alemã responsáveis pela maior parcela: 43%. As transações de grande dimensão voltaram a ganhar destaque este ano, situando-se os seis maiores negócios do ano acima dos 100 milhões de euros.
Retalho: procura mantém-se ativa
O aumento do poder de compra das famílias portuguesas e a vitalidade do turismo nas cidades de Lisboa e Porto continuam a impulsionar o sector de retalho. De acordo com o índice de procura de retalho da Cushman & Wakefield, foram registadas em Portugal, nos primeiros oito meses do ano, mais de 550 operações neste segmento, 71% das quais em comércio de rua, mantendo-se a predominância deste formato.
A cidade de Lisboa assistiu a 200 novas aberturas em comércio de rua, enquanto no Porto foram identificadas 55 operações. Na capital, as Avenidas Novas lideram o ranking das zonas mais procuradas, seguindo-se o Chiado e o eixo Cais do Sodré /Santos, este último com a maior taxa de desocupação: 15%. A procura foi maioritariamente protagonizada por operadores locais e independentes. A oferta disponível tem vindo a corrigir de forma gradual nos principais destinos de comércio da cidade de Lisboa, sendo a Avenida de Roma a zona que apresenta a mais baixa taxa de desocupação: apenas 4% do stock disponível.
No Porto, a zona da Baixa continua a ser a mais dinâmica, com a Rua de Santa Catarina a concentrar o maior número de aberturas, em contraste com o eixo das Flores/Mouzinho da Silveira que exibe ainda uma taxa de desocupação significativa, na ordem dos 22%
Em termos de atividades e considerando a totalidade das operações no mercado nacional, a restauração foi o sector mais ativo, representando 55% das novas aberturas, mas apenas 13% da área contratada. Já os artigos de lar e as lojas de lazer e cultura são as que mais pesam em termos de área, com 24% cada.
Industrial e logística: escassez de oferta condiciona a atividade de ocupação
A atividade de ocupação no mercado de indústria e logística voltou a desapontar as expectativas de maior dinamismo, que eram sustentadas pelo crescimento continuado do sector de retalho e do comércio eletrónico. Na primeira metade do ano, foram identificados 13 negócios que somam pouco mais de 31 mil metros quadrados. Esta evolução é explicada, em parte, pela escassez de novos projetos.
A empresa tecnológica portuguesa Vision Box e a Uber protagonizaram as maiores operações do ano. A primeira expandiu sete mil metros quadrados na Grande Lisboa e a Uber ocupou cinco mil metros quadrados em Aveiro, com o objetivo de instalar uma unidade de produção de bicicletas elétricas que irão alimentar a expansão desta linha de negócio em toda a Europa.
Ainda assim, a renda prime na Grande Lisboa registou uma subida no primeiro semestre, suportada por um crescimento da procura de espaços na proximidade do centro da cidade que permitam o crescimento do e-commerce. Muito brevemente, deverão ser colocados no mercado 340 mil metros quadrados de novos espaços, resultantes do arranque iminente da plataforma logística Lisboa Norte (225.000 m²), promovida pela Merlin Properties, e do novo projeto logístico sustentável promovido pela Aquila Capital (115.000 m²).
