Não é novidade que os supermercados (e o retalho alimentar) são uma classe de ativo imobiliário comercial que tem sido consistentemente procurada pelos investidores, ao longo dos últimos anos. Têm estado entre as classes de ativos mais estáveis da Europa em termos de preço e têm-se mostrado um subsector seguro e defensivo dentro do mercado de investimento de retalho mais amplo, oferecendo uma rentabilidade a longo prazo para investidores com os mais diversos perfis, desde privados a institucionais, nacionais e internacionais. Para além da longevidade da rentabilidade, são também fatores atrativos para os investidores a estrutura contratual (na maioria dos casos, contratos “triple net”).
Perceção de risco
Dito isto, decorre que a pandemia veio reforçar significativamente este apetite. A perceção de baixo risco desses ativos saiu bastante reforçada com a conjuntura gerada pela Covid-19, uma vez que os supermercados não só “sobreviveram”, como também prosperaram e reforçaram o seu papel determinante na distribuição alimentar, contrastando com outros subsectores do retalho, como a moda ou o calçado. Assim, não só se destacaram pela sua resiliência, como pelo facto de gerarem novas oportunidades para investimento. Têm sido, por isso, alvo de uma crescente procura por parte dos mais diversos investidores, o que, associado à sua boa performance durante a pandemia, contribuiu para uma compressão da “gross initial yield” nos principais mercados europeus, entre os quais Portugal não foi exceção.
No nosso país, a atratividade crescente deste tipo de ativos tem sido também óbvia na entrada novos “players” internacionais no mercado, de que é exemplo a inglesa Blackbrook, que adquiriu pela primeira vez, em Portugal, dois supermercados, num volume de investimento total estimado em cerca de 16 milhões de euros.
Espaço europeu
A nível europeu, os números também não enganam. Se é verdade que o investimento médio em supermercados na Europa tem sido consistente ao longo dos anos, em 2020, cresceu mais de 40%, atingindo um valor recorde de 6.700 milhões de euros (4.500 milhões de euros em 2019).
Não há dúvida de que a pandemia catapultou ainda mais os supermercados para o palco do investimento imobiliário pelas razões já enunciadas. Mas e no pós-pandemia?
Pós-pandemia
No pós-pandemia, naturalmente, a taxa de crescimento do negócio dos supermercados deverá suavizar. Mas isso não irá retirar atratividade a estes ativos. Os supermercados vão continuar no mapa dos investidores, mantendo o seu bom desempenho operacional. Por um lado, e ao contrário de outros sectores de retalho, como a moda, a eletrónica ou a cosmética (entre outros), o retalho alimentar é relativamente imune às oscilações da economia, uma vez que a compra de bens alimentares é considerada consumo não discricionário. Por outro lado, apesar da pressão do comércio online, as lojas físicas continuam a cumprir um papel insubstituível no processo de distribuição alimentar, sendo fundamentais tanto para o crescimento das vendas em loja como das vendas online, uma vez que, em muitos casos, as lojas físicas são usadas como centros de distribuição das vendas online, tirando partido da sua excelente centralidade.
Assim, é seguro dizer que o apetite dos investidores pelos supermercados está em alta e vai continuar a manifestar-se após o “boom” pandémico, com este tipo de ativo a reunir muitas vantagens em termos de resiliência, risco e “yields”, além de envolver “tickets” de investimento que agradam a muitos perfis de investidores, incluindo os investidores privados e de capitais familiares, que estão especialmente ativos à procura de oportunidades de investimento até 10 milhões de euros.
