Em 2019, a atividade de investimento imobiliário comercial manteve-se dinâmica, com o volume de fecho estimado em três mil milhões de euros, em linha com o valor recorde atingido no ano anterior.
Segundo Eric van Leuven, diretor geral da Cushman & Wakefield em Portugal, “2019 foi transversalmente um ano excelente para o imobiliário nacional: no mercado de investimento imobiliário comercial estima-se que terão sido transacionados três mil milhões de euros, enquanto que o mercado ocupacional revela uma procura ativa e limitada pela escassez de oferta de produto de qualidade. Quanto à atividade da Cushman & Wakefield em Portugal, obtivemos igualmente um ótimo resultado, com todos os departamentos a excederem os objetivos. O ano passado foi também marcado pela atribuição à empresa do prémio de melhor consultora imobiliária global pela prestigiada publicação internacional Euromoney”.
Tal como noutros mercados europeus, o volume de investimento foi limitado pela quantidade de ativos disponíveis para transação,e não pelo apetite dos investidores. As transações de portfólios de grande dimensão continuaram a ter um peso muito significativo no total de investimento, tendo representado 53% do volume transacionado, com 1.450 milhões de euros distribuídos por 17 negócios.
No que respeita à atividade de promoção e reabilitação urbana, influenciada pela escassez de oferta nos mercados ocupacionais e pela maior atratividade do sector imobiliário nacional à escala mundial, continuou a atrair investimento institucional, estimando-se que, em 2019, o volume alocado a este tipo de operações tenha substancialmente ultrapassado mil milhões de euros. Entre as operações de maior dimensão, destacam-se a venda pelo Novo Banco de um projeto residencial em Marvila (Lisboa) à VIC Properties, por 140 milhões de euros, e a recente aquisição dos principais ativos da Herdade da Comporta pelo consórcio Vanguard Properties e Amorim Luxury à Gesfimo por 147 milhões de euros.
O sector de escritórios liderou a procura, atraindo 36% do total investido, cerca de 990 milhões de euros. As principais transações corresponderam à compra do FMP 41 pelo fundo alemão Deka e do portfólio Art’s Business Centre e Torre Fernão Magalhães pela Socimi espanhola Merlin.
Seguiu-se de perto o sector de retalho, com 35% do volume total, acima de 970 milhões de euros. O segmento de centros comerciais foi o mais ativo, para o qual contribuiu a aquisição do AlgarveShopping e Albufeira Retail Park pela Frey por 179 milhões de euros, assim como a venda do RioSul Shopping, 8ª Avenida e LoureShopping à Harbert por 170 milhões de euros.
O sector hoteleiro ganhou destaque, em 2019, tendo captado 19% do capital total investido, num total de 520 milhões de euros. A maior transação do ano foi neste sector e corresponde à venda do portfólio Tivoli pela Minor à Invesco por 313 milhões de euros.
A crescente promoção em segmentos menos tradicionais atraiu igualmente o capital estrangeiro, particularmente a Xior, que adquiriu oito residências de estudantes (em diferentes fases de desenvolvimento) por 160 milhões de euros.
Retalho
O sector de retalho demonstrou-se igualmente ativo. De acordo com a análise desenvolvida pela Cushman & Wakefield, que acompanha a grande maioria dos conjuntos comerciais e unidades de stand alone em Portugal, bem como o comércio de rua nos centros urbanos de Lisboa e Porto, foram comercializadas 810 lojas, em 2019, totalizando uma área de 256 mil metros quadrados. O comércio de rua destacou-se largamente, representando 64% do número de operações, seguido pelos centros comerciais com 24%.
Influenciado pelo crescente turismo, o sector da restauração foi, uma vez mais, o mais ativo, com 56% dos novos arrendamentos, seguido pela modam com 12%.
A equipa de retalho da Cushman & Wakefield foi responsável por 60 transações, correspondentes a cerca de 22 mil metros quadrados, nas várias áreas de atuação. Entre outros, destacam-se a comercialização e posterior venda do Montijo Retail Park, único projeto a abrir no país em 2019, bem como os arrendamentos da Happy Socks na Rua Garrett, DeBorla em Alfragide e Sports Direct em Vila Nova de Gaia.
Industrial e terrenos
O mercado industrial registou alguma contração, ao longo de 2019, muito possivelmente fruto da escassez de instalações modernas de qualidade: entre janeiro e setembro foram transacionados apenas 96.600 metros quadrados, 10% abaixo do volume registado em igual período do ano anterior. De entre os principais negócios, destacam-se a conclusão do Bloco Logístico da Póvoa de Varzim da Mercadona, com 24 mil metros quadrados, e a expansão pela empresa tecnológica Vision Box, de 7.100 metros quadrados, em Cascais.
Em 2019, a Cushman & Wakefield foi responsável em co-exclusivo pelo arrendamento à Uber de um armazém com cinco mil metros quadrados, em Águeda, bem como de um arrendamento à DHL Express de um armazém de 1.300 metros quadrados em Loulé. Adicionalmente, assistiu na venda de um terreno na Castanheira do Ribatejo pela Bacardi à Dachser, com 59mil metros quadrados, e de um armazém pela Cosec à Mseven, com 4.380 metros quadrados.
“Para este ano, as perspetivas mantêm-se otimistas, apesar de alguma instabilidade internacional e um menor potencial de crescimento da economia mundial. No entanto, a expectável manutenção do baixo nível das taxas de juro e a ‘popularidade’ de Portugal como destino de investimento farão prever aplicações de altos níveis de liquidez nos vários segmentos do mercado imobiliário”, perspetiva Eric van Leuven.
A atividade de investimento vai manter-se dinâmica, apesar de caracterizada por alguma escassez de produto em oferta. Estando atualmente mais de dois mil milhões de euros de transações em diversas fases de negociação, as estimativas apontam para que, em 2020, se registe um volume próximo aos dois últimos anos. No mesmo sentido, não se antecipa um decréscimo dos elevados níveis de procura latente no mercado ocupacional, que continuarão a pressionar o mercado para o aumento da oferta de espaços com qualidade e adequados aos critérios de ocupação dos inquilinos.
Ao longo de 2020, o conceito de economia partilhada (ou corevolution) continuará a dinamizar o mercado, com o surgimento de novos produtos e conceitos. Entre outros, estes incluem escritórios flexíveis (nos quais se enquadra o coworking), coliving, microliving e um novo tipo de residências de estudantes e de seniores. Não sendo produtos novos no mercado, distinguem-se pelo enfoque no seu ajustamento aos novos requisitos dos utilizadores finais e por terem uma gestão profissionalizada, pelo que irão começar a atrair o interesse dos investidores institucionais. “Por último, faço votos para que o recém-empossado Governo passe a tratar o sector imobiliário com o carinho que merece uma indústria que foi, em grande parte, responsável pela recuperação económica e do emprego, e não apenas como uma fonte inesgotável de impostos. Se em 2019 o Governo teve algumas iniciativas louváveis, nomeadamente a possibilidade da criação de SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária) e o Programa de Arrendamento Acessível, há a destacar pela negativa a alteração (mais uma) à Lei do Arrendamento, onerando novamente os senhorios e criando um regime de direitos de preferência impraticável e que matou à nascença a possibilidade de um mercado institucional de arrendamento habitacional, tão necessário e tão comum noutros países”, conclui Eric van Leuven.
